Kiralanan Taşınmazın İskanının Bulunmaması - Depreme Dayanıklı Olmaması - Kiracı Tacir Olsa Dahi Kiraya Verene Karşı Zayıf Durumda Olduğu- Kiracı Tacirin Sözleşmeyi Feshedebileceği

MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi

Taraflar arasındaki “menfi tespit, tazminat ve alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Bakırköy 5. Asliye Ticaret Mahkemesince asıl dava yönünden; davacının menfi tespit ve teminat senedinin iadesi taleplerine ilişkin davanın açılmamış sayılmasına, davacının kira bedeli ve yapılan masraflara ilişkin davasının reddine, karşı dava yönünden; karşı davalı ...’a yönelik karşı dava hakkında bir karar verilmesine yer olmadığına, davacı-karşı davalı ... Turizm Seyahat İnşaat Ticaret A.Ş.’ye yönelik karşı davanın reddine dair verilen karar taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davacı-karşı davalı ... Turizm Seyahat İnşaat Tic. A.Ş. vekili ile davalı-karşı davacı ...Ş. vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı-Karşı Davalı İstemi:

Davacı-karşı davalı vekili dava dilekçesinde; İstanbul ili Bağcılar ilçesi 100. Yıl Mahallesi Hüseyin Karaaslan Caddesi Globus Dünya Basım Evi (843 ada 2 parsel) adresinde bulunan ve davalıya ait olan gayrimenkulün müvekkili tarafından kiralanmasına ilişkin kira sözleşmesinin 14.03.2008 tarihinde imzalandığını, 01.08.2008 tarihi itibariyle kira bedellerinin ödenmeye başlandığını, kira sözleşmesinde belirtilen şartlar gereğince gayrimenkule ait dekorasyon projelerinin tamamlandığını ve tadilatlara yönelik imalatlara başlandığını, 6 katın tamamen, 5, 7, 10, 11, 13 ve 14. katların da %90 yeniden onarıldığını, tesisatlarının yenilendiğini, boya badanasının yapıldığını, alçıpanlarının tamamlanarak dekore edildiğini, müvekkilinin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21/3. maddesine dayanarak binada derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılmasını yaptığını, kiralanan binanın iskân ruhsatının olmadığının tadilat aşamasında belediyeye yapılan müracaat esnasında öğrenildiğini, belediyenin “binanın 1999 yılından önce yapıldığını, iskân ruhsatının olmadığını, inşaat ruhsatının da 5 yılı geçtiğinden ve temlik de edilmediğinden hükümsüz hâle geldiğini, binanın 1. derece deprem bölgesinde bulunduğunu, zemin etüdünün yapılması ve güçlendirilmesi gerektiğini” söylediğini, müvekkilinin durumu kiralayana bildirdiğini, ruhsat alınmadan ve bina güçlendirilmeden kullanılmasının mümkün olmadığını beyan ettiğini, davalının ruhsatların en kısa sürede alınacağını ve binayı 3194 sayılı Kanun ve İstanbul İmar Yönetmeliği’ne uygun hâle getireceğini ifade ettiğini ve Mayıs 2009’da iskân sürecine başladığını, müvekkilinin teknik heyetinin binada yaptığı incelemede 7 ve 11. katlarda C 14 betonuna rastlandığını ve bina genelinde C 14-20 arasında değerler gözlendiğini, ayrıca binanın 1999 yılından önce yapıldığının ve kolonlar ile kiriş bağlantılarında ciddi hasarlar olduğunun tespit edildiğini, bu durumun da kiralayana bildirildiğini, binanın kullanılmayacağı hatırlatılarak gerekenin yapılmasının istendiğini, davalının binanın güçlendirileceğini bu nedenle iki firma ile anlaştıklarını beyan ettiğini, güçlendirme imalatlarının bugün itibari ile devam ettiğini ve ne zaman biteceğinin bilinmediğini, kiralanan gayrimenkul ile ilgili Tatlısu Mühendislik Ltd. Şti. ile Sismik Yapı Denetim Hizmetleri A.Ş.'nin düzenlediği raporlar doğrultusunda binanın taşıyıcı sisteminin takviye edilmesi ve iyileştirilmesi zorunluluğunun oluştuğunu, 13.07.2009 tarihinde konu ile ilgili kiralayana bilgi verilerek sözleşmenin feshi için ihtar çekildiğini, davalının güçlendirme projelerini belediyeye onaylatmadan ve ruhsat almadan güçlendirme uygulamasına başladığını, kira sözleşmesi 14.03.2008 tarihinde yapıldığı hâlde binanın güçlendirilmesi inşaatının hâlen devam ettiğini, ruhsatsız binanın kullanılmasının hukuken de mümkün olmadığını, davalının binanın ayıplı olduğunu kabul ettiğini ve raporlar doğrultusunda ivedi olarak binanın güçlendirilmesine başladığını, müvekkilinin gayrimenkulün iç dekorasyonuna ilişkin proje ve imalatlarla ilgili olarak yaklaşık 1.700.000,00TL hak ediş ve fatura sunduğunu, ayrıca 1.000.000,00TL menfi zararlarının oluştuğunu, iyi niyetle kira bedellerini ödediğini, tadilat için projelerini tamamlatıp uyguladığını ancak ruhsatsız olan binanın depreme dayanıksız ve çok riskli olduğunun sonradan anlaşıldığını ileri sürerek 14.03.2008 tarihli kira sözleşmesinin münfesih olduğunun ve müvekkilinin borçlu olmadığının tespitine, 14.03.2008 tarihinde tanzim edilen teminat senedinin iadesine, ödenen kira bedelleri, binada yapılan masraflar ile menfi zararları toplamı 3.500.000,00TL'nin şimdilik 500.000,00TL’lik kısmının reeskont faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı-Karşı Davacı Cevabı:

Davalı-karşı davacı vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde; davacının taraflar arasındaki kira sözleşmesini feshetme hakkının bulunmadığını, her ne kadar binanın iskân ruhsatına sahip olmaması hukuki bir ayıp olarak nitelendirilebilecek ise de kiralanandaki ayıbın gizli bir ayıp olmadığını, ayıba karşı tekellüf sorumluluğunun söz konusu olabilmesi için kiralanandaki ayıbın gizli ayıp olması gerektiğini, davacı-karşı davalının kiralamış olduğu binanın iskân ruhsatına sahip olmadığını kira sözleşmesini imzaladığı anda bildiğini, bu hususun sözleşmenin 6.2. maddesinin içeriğinden de açıkça anlaşılmakta olduğunu, kira sözleşmesinin 6.2 ile 16.3. maddesi hükümlerinin kiralananda- varlığı iddia edilen sözde - hukuki ayıbın gizli ayıp niteliğinde olmadığını ortaya koyduğunu, davacının bildiği bu sözde hukuki ayıbın baştan oluşmadığını ileri sürerek sözleşmeyi feshedemeyeceğini, öte yandan sözleşmenin 8.4. maddesi ile kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcunun sözleşme ile ortadan kaldırıldığını, davalının ayıba karşı tekeffül hükümleri gereğince sorumlu tutulamayacağını, bunun sonucu olarak davacının seçimlik haklarını kullanamayacağını ve dolayısıyla akdi feshetmesinin de mümkün olmadığını, müvekkilinin başlangıçta mevcut olmayıp sonradan ortaya çıkan mevzuata uyum sağlamak için gerekli güçlendirme çalışmalarına başladığını ve bu çalışmaların tamamlanmış olduğunu, davacı-karşı davalının güçlendirme çalışmalarını bitirmesi için müvekkiline makul bir süre tanımadan İstanbul 28. Noterliğinin 13.07.2009 tarihli ve 13709 yevmiye nolu ihtarnamesi ile akdi feshetme yoluna gittiğini, Sismik Yapı Denetim Hizmetleri A.Ş. firmasına yaptırılan deprem güvenliği hakkındaki teknik raporda bina genelinde 72 adet kolonun güçlendirilmesi gerektiği şeklinde kanaat bildirildiğinin doğru olduğunu, davalının bu rapor doğrultusunda güçlendirme çalışmalarına başladığını ve hâli hazırda tamamlamış olduğunu, kiralanan taşınmaz 2. derece deprem bölgesinde bulunmasına rağmen mevcut raporun sanki 1. derece deprem bölgesindeymiş gibi hazırlandığını, bir an için müvekkili açısından ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun doğduğu kanaatine varılacak olsa bile ayıbın münasip bir müddet zarfında bertaraf edilmesini talep etmeyen davacı-karşı davalının akdi feshedebilmesinin mümkün olmadığını, davacı-karşı davalının 13.07.2009 tarihli ihtarnamesi ile ayıbın bertaraf edilmesi için davalıya makul bir süre tanımadan akdi feshetme yoluna gittiğini, öte yandan Borçlar Kanunu’nun 250. maddesi gereğince uygun bir süre verme ön koşulu yerine getirilmiş olsaydı dahi sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesinin mümkün olmayacağını, davacı-karşı davalının ileriye etkili olarak talepte bulunabileceğini, kira sözleşmesinde kira süresinin 7 yıl olarak belirlendiğini, davacı-karşı davalının sözleşmenin imzalanmasından 16 ay sonra sözleşmeyi haksız olarak feshettiğini, sözleşme süresi sözde fesihten 5 yıl 8 ay sonra dolacağından davacı-karşı davalının 5 yıl 8 aylık kira bedelinden sorumlu tutulması gerektiğini, sözleşmede aylık kira bedelinin 75.000,00TL + KDV olarak yıllık kira bedelinin ise 900.000,00TL + KDV olarak belirlendiğini, kira bedelinin her dönem sonu TEFE+ÜFE'nin 12 aylık ortalaması alınmak sureti ile aradaki farkın bir önceki kira bedeline eklenerek belirleneceğini, kira artırımlarının yıllar itibari ile her yıl yapılacağının sözleşmenin 3. maddesinde hükme bağlandığını, davacı-karşı davalının en son aylık 88.500,00TL kira bedeli ödediğini, buna göre toplam kira alacağının 6.018.000,00TL olarak hesaplanmasının gerektiğini, 14.03.2008 tarihinde başlayan 7 yıllık kira süresine ilişkin ilk kira yılı ödemelerinin çeklerle 01.08.2008 tarihinden başlayacak şekilde yerine getirildiğini, bu çeklerden 06.07.2009 ve 06.08.2009 tarihli olanlar dışındakilerin tahsil edildiğini, belirtilen iki çekin ise tahsil edilemediğini, 01.08.2009’da başlayan ikinci kira dönemi için kira bedeli sorumluluğunun sürdüğünü ve davacı-karşı davalının ikinci dönem kira bedelini ödemediğini, müvekkilinin fiili zararının ise davacı-karşı davalının kiralamış olduğu binada yaptığı ve çoğunlukla yarım bıraktığı tadilatlar esnasında binaya verdiği zararlar olduğunu, öte yandan kiralanan yer tam ve sağlam bir şekilde boşaltılmadığından sözleşmenin 24. maddesine göre 450.000,00TL tutarındaki teminat senedinin iade edilmemesine karar verilmesini de talep ettiklerini, diğer davalı ...'ın sözleşmeyi müşterek borçlu-müteselsil kefil-garantör sıfatı ile imzaladığını belirtilerek davacı-karşı davalının taleplerinin reddine, dönem sonuna kadarki kira alacağından fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 300.000,00TL'nin, kiralananın tam ve sağlam teslim edilmemesinden kaynaklanan zarardan fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 450.000,00TL'nin avans faizi ile birlikte davacı-karşı davalıdan ve diğer davalı ...’tan müştereken ve müteselsilen alınarak müvekkiline ödenmesine ve teminat senedinin iade edilmemesine karar verilmesini istemiştir.

Mahkeme Kararı:

Bakırköy (Kapatılan) 8. Asliye Ticaret Mahkemesinin 16.10.2012 tarihli ve 2011/417 E., 2012/478 K. sayılı kararı ile; 26.04.2012 tarihli duruşmanın (1) nolu ara kararı ile davacı-karşı davalı vekiline menfi tespit ve teminat senedinin iadesi talepleri yönünden eksik peşin harcı tamamlamak üzere Harçlar Kanunu’nun 30 ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 150. maddesi uyarınca bir sonraki duruşma gün ve saatine kadar süre verildiği, davacı-karşı davalı tarafça 18.06.2012 tarihli yazılı beyan ile kira bedeli toplamı 1.062,000,00TL ve binaya yapılan masraflar toplamı 381.108,24TL talepte bulunduklarını belirterek artırılan müddeabihe ilişkin peşin harcın ikmal edildiği, menfi tespit ve teminat senedinin iadesi talepleri yönünden ise peşin harcın yatırılmamış olduğu anlaşıldığından 21.06.2012 tarihi itibari ile menfi tespit ve teminat senedinin iadesi taleplerine münhasır olarak asıl davanın işlemden kaldırılmasına karar verildiği, yasal 3 aylık sürede peşin harcın yatırılmamış olması karşısında davacının menfi tespit ve teminat senedinin iadesi talebine yönelik davasının Harçlar Kanunu’nun 30 ve HMK’nın 150. maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına karar vermek gerektiği,

Bağcılar Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 05.03.2010 tarihli yazı cevabında “843 ada 2 parsel sayılı yerin bodrum kat + zemin kat + asma kat + 15 normal katlı BAK. Büro + matbaa inşaatı için 28.04.1993 tarih ve 5/1 sayılı yapı ruhsatı aldığı, 25.10.1996 tarihinde BK + ZK + AK + 1,2 NK için kısmi yapı kullanma izni (iskân) aldığı, herhangi bir onaylı güçlendirme projesinin ve güçlendirme ruhsatının olmadığının tespit edildiğinin” ifade edildiği, 03.06.2011 tarihli yazı cevabında ise “kısmi iskânın yapı ruhsatı süresini etkilemediği, yapı ruhsatı süresinin 5 yıl olduğu, imar işlemi dosyasında güçlendirme ile ilgili resmi belgeye rastlanmadığının” belirtildiği, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan ve dava konusu olaya uygulanması gereken mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 249/1. maddesi uyarınca kiralayanın, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu hâlde tutmaya mecbur olduğu, BK’nın 249. maddesi uyarınca sözleşmeyi fesih yahut kiradan uygun bir tutarın indirilmesini isteme yönündeki seçimlik haklardan davacının sözleşmeyi fesih hakkını kullandığının anlaşıldığı, kira sözleşmesinin 2/1. maddesi içeriğine göre 18 katlı 9.300 metrekare kullanım alanına sahip ofis katlarının bulunduğu kiralanan binanın kira sözleşmesinin yapıldığı sırada iskân ruhsatının, güçlendirme ruhsatı ve projesinin bulunması asıl olup davalı-karşı davacı kiralayanın binanın tamamına ilişkin iskân ruhsatını ve keza resmi onaylı güçlendirme projesi ve güçlendirme ruhsatının alınmasını sağlamak gibi sözleşmenin asli bu edimi ile yükümlü olduğu, her ne kadar bilirkişi heyeti kök raporunda Bakırköy 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/419 D.İş sayılı tespit dosyasında alınan bilirkişi raporu içeriğine göre depreme yönelik güçlendirme çalışmalarını yapan kişilerin iki ay ek süreye ihtiyaçları bulunduğu yönündeki beyanları esas alınarak davacı yönünden BK’nın 250. maddesi kapsamında davalı kiralayana makul süre tanınmadığı ve bu nedenle davacı kiracının sözleşmeyi fesihte haklı olmayacağı ihtimali ifade edilmiş ise de, delil tespiti dosyasındaki rapor içeriğinde belirtildiği üzere yapılan güçlendirme çalışmalarının herhangi bir onaylı resmi projeye dayanmadığı, bu kapsamda resmi onaylı bir projeye dayalı olarak yapılmadığı anlaşılan güçlendirme çalışmaları yönünden bu çalışmaların tamamlanmasına ilişkin davacının davalıya makul bir süre vermesinin beklenemeyeceği, zira onaylı resmi bir proje olmaksızın yapılan çalışmaların Belediye tarafından kabul görmesinin mümkün olmadığı, öte yandan dosya kapsamındaki imar müdürlüğü yazı içerikleri nazara alınarak dava açıldıktan sonra yargılama aşamasında dahi davalı kiralayan tarafından binanın tamamına ilişkin iskân ruhsatının alınmamış olduğu ve keza onaylı güçlendirme projesi ve güçlendirme ruhsatının bulunduğunun iddia ve ispat edilmediği anlaşılmakla hukuki niteleme mahkemeye ait olduğundan BK’nın 249. maddesi uyarınca davacının kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiğinin kabulü gerektiği, davacı-karşı davalı ödenmiş kira bedellerinin iadesi talebinde bulunmuş ise de, kira sözleşmesi gibi sürekli borç ilişkilerinde sözleşmenin feshi ancak ileriye etkili olarak gerçekleşebileceğinden ve kira sözleşmesinin geçmişe etkili bir biçimde feshine olanak bulunmadığından davacı kiracının ödemiş olduğu kira bedellerini kiralayandan talep hakkının bulunmadığı, öte yandan davacı-karşı davalı kiralanana yapmış olduğu masraflar yönünden zararının tazmini talebinde bulunmuş olmakla davacı kiracının sözleşmeyi haklı nedenle feshi kapsamında sözleşmenin süresinden önce sona ermesi nedeni ile kiralanana yapmış olduğu masrafları sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde talep edebilir ise de, kira sözleşmesinin 17.2. maddesi uyarınca tahliye durumunda kiracının mecura kullanma amacına uygun olarak yaptığı eklenti ve masraflar için kiraya verenden herhangi bir talepte bulunamayacağı ve mecura yapmış olduğu kazandırmalar bila bedel olmak üzere olduğu gibi mecurda kalacağı taraflarca kabul edilmiş olmakla kira sözleşmesinin bu hükmü uyarınca davacı-karşı davalının kiralanana yapmış olduğu masrafları talep edemeyeceği, davacı-karşı davalının kiralananın hukuki ayıbı nedeni ile sözleşmeyi haklı nedenle feshettiğinin kabulü sonucuna bağlı olarak davalı-karşı davacının kira sözleşmesinin fesih tarihinden itibaren kalan süreye ilişkin kira bedeli talebi yerinde olmadığı gibi, davacı-karşı davalı kiracının kiralanana vermiş olduğu zarar bedeli talep edilmiş ise de davalı-karşı davacı tarafından kiralananda yapılan güçlendirme çalışmaları fesih tarihinden önce başlamış olduğundan ve keza kök raporda davalı-karşı davacı kiralayan tarafından yapılan güçlendirme çalışmaları nedeni ile binanın asma tavan alçıpan, duvarlar ve dekorasyonların zarar gördüğü, binada yapılan bazı inşaat ve dekorasyon kalemlerinin ne zaman yapıldığı veya yıkıldığının bilinemediği ifade edilmekle davalı-karşı davacının kiralananın tam ve sağlam teslim edilmemesinden kaynaklanan zararlarının bulunduğu iddiasının kanıtlanamadığı gerekçesiyle asıl dava yönünden; davacının menfi tespit ve teminat senedinin iadesi taleplerinin Harçlar Kanunu’nun 30 ve HMK’nın 150. maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına, davacının kira bedeli ve yapılan masraflar yönünden açmış olduğu davasının reddine, karşı dava yönünden; karşı davanın yalnız asıl davanın davacısına karşı açılabileceği gerekçesiyle davalı olarak gösterilen ...’a yönelik karşı dava hakkında bir karar verilmesine yer olmadığına, Albayrak Turizm Seyahat İnşaat Ticaret A.Ş.’ye yönelik karşı davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

Bakırköy (Kapatılan) 8. Asliye Ticaret Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 10.02.2014 tarihli ve 2013/3013 E., 2014/1307 K. sayılı kararı ile; “…Asıl dava, menfi tespit, karşılık dava ise kira bedeli ve hor kullanma tazminatının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, asıl dava ve karşılık davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı-karşı davalı vekili, davalı-karşı davacı ve karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere, sözleşmenin özel şartların 6.2. maddesine, tarafların tacir olmalarına göre davacı –karşı davalı ve karşı davalı vekilinin tüm, davalı-karşı davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.

Davalı-karşı davacının kira alacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince:

Hükme esas alınan 14.03.2008 başlangıç tarihli ve yedi yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı-karşı davacı, davacı–karşı davalının sözleşmeyi haksız feshinden dolayı dönem sonuna kadar kira bedeli olan 300.000TL nin tahsilini istemiştir. Sözleşmenin özel şartları 8.4. maddesinde ‘kiracı kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren ilk 3 yıllık kira süresinde kiralanan yeri tahliye etmeyeceğini, bu süre içerisinde tahliye etmesi durumunda ilk üç yılın sonuna kadar olan kira bedellerini ödeyeceğini kabul ve taahhüt etmektedir. Kiracı üç yıllık sürenin sonundan itibaren sözleşme bitim tarihine kadar 6 ay önceden yazılı bildirimde bulunmak ve 6 aylık kira bedelini ödemek kaydıyla kiralanan yeri tahliye hakkı bulunmaktadır.’ hükmüne yer verilmiştir. Davacı-karşı davalı sözleşmenin 6.4. maddesinde belirtildiği şekliyle kiraladığından, tacir olan davacı-karşı davalı basiretli bir tacir gibi davranması gerektiğinden, kiralananı ayıpları nedeniyle sözleşmeyi fesih etmesi haklı olarak kabul edilemez. Öte yandan her ne kadar sözleşmenin feshi haklı değil ise de davalı-karşı davacı vekili 06.09.2010 tarihli dilekçelerinde zararlarının artmaması ve yeniden kiraya vermek girişiminde bulunmak için tek taraflı olarak kiralananı teslim aldıklarını bildirmişlerdir. Bu bildirim karşısında kiralananın 06.09.2010 tarihinde teslim alındığının kabulü gerekir. Taşınmaz 06.09.2010 tarihinde tahliye edilip, anahtarları teslim alındığına göre uyuşmazlığın sözleşmenin 8.4. maddesinde belirtilen hüküm çerçevesinde çözümlenmesi gerekirken, feshin haklı olduğundan bahisle davalı karşı davacının kira alacağına ilişkin davanın da yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

Bakırköy 5. Asliye Ticaret Mahkemesinin 01.04.2015 tarihli ve 2015/22 E., 2015/253 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçelere ilave olarak Bağcılar Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 05.03.2010 tarihli cevabi yazısı ve davacı-karşı davalının 13.07.2009 tarihli ihtarname içeriği kapsamında fesih sebebi nazara alındığında davacı-karşı davalının tacir olmasının feshin haklı gerekçelerle yapıldığı sonucuna bir etkisinin olamayacağı, haklı fesih nedeniyle davalı-karşı davacının kira sözleşmesinin fesih tarihinden itibaren kalan süreye ilişkin kira bedeli talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle karşı dava yönünden direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

Direnme kararı süresi içinde davacı-karşı davalı ... Turizm Seyahat İnşaat Tic. A.Ş. vekili ile davalı-karşı davacı ...Ş. vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, kira sözleşmesinin davacı-karşı davalı tarafından feshinin haklı olup olmadığı, burada varılacak sonuca göre taşınmazın tahliye edilip anahtarının teslim alındığı 06.09.2010 tarihine kadar sözleşmenin 8.4. maddesi uyarınca kira alacağına hükmedilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

i. Davacı-karşı davalı vekilinin temyizi yönünden:

Hukuki yarar dava şartı olduğu kadar, temyiz istemi için de aranan bir şarttır.

Davacı-karşı davalı vekilinin mahkemece verilen ilk karara yönelik tüm temyiz itirazlarının Özel Dairece reddedildiği görülmekle, direnme kararına yönelik temyiz isteminde hukuki yararı bulunmamaktadır.

O hâlde davacı-karşı davalı vekilinin direnme kararına yönelik temyiz isteminin hukuki yarar yokluğundan reddine karar verilmelidir.

ii. Davalı-karşı davacı vekilinin temyizi yönünden:

Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.

Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı BK’nın 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.

Kira sözleşmesine ilişkin bu kısa açıklamalardan sonra “ayıp” ve “kiraya verenin ayıba karşı tekeffül borcu” kavramları ve hukuki niteliği üzerinde durulması yerinde olacaktır.

818 sayılı BK’da ayıp kavramının tanımına yer verilmemiş ancak ayıplı durumdan neyin anlaşılması gerektiği ifade edilmiştir. BK’nın 249. maddesine göre kira sözleşmesinde ayıp, kiralananın hukuksal durumuna, özüne ya da niteliklerine ilişkin olup, kiralananın murat edilen şekilde kullanılmasını veya işletilmesini imkânsız kılacak yahut kullanım değerini önemli ölçüde azaltacak nitelikteki eksikliklerdir. Ayıp kavramı hem kiralananın kullanım amacına yönelik zarurî niteliklerin hem de vaat edilen niteliklerin eksikliğini ifade eder.

Kiracının sözleşmeden beklediği kullanım amacına uygun düşmeyecek tarzdaki eksiklik ya da bozukluklar, kira sözleşmesinin kiracının haklı beklentisine uygun olarak ifa edilmediğini gösterir (Nuhoğlu, B.: Türk Borçlar Kanununa Göre Kiraya Verenin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2013, s. 36). Bu yüzden kiraya veren, ayıplara karşı kiracının kiralananı kullanım hakkını korumalıdır.

Kira sözleşmesinde ayıptan sorumluluk hem kiralananın teslimi anındaki ayıpları hem de sözleşme süresince ortaya çıkan ayıpları içine alır. Ayrıca satım ve eser sözleşmelerinde yer alan maddi, ekonomik ve hukuki ayıp türleri kira sözleşmesinde de yer almakla birlikte, kira sözleşmesinde diğerlerinden farklı olarak manevi ayıp kavramına da yer verilmektedir (Kaya, Ü.: Türk Hukukunda Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu, Ankara 2014, s. 10).

Kiralanandaki maddi ayıp, kiralananın kırık, eksik ve bozuk olması sebebiyle kiralanandan hiç yararlanılmamasına veya daha az yararlanılmasına neden olan kiralananın fiziki yapısına ilişkin ayıplardır. Kiralananın bu şekilde teslimi veya kiralananın sözleşme süresince bu hâle gelmesi, kiracının kira sözleşmesindeki kullanma amacına tam olarak cevap verememesidir. Kiracının seçimlik haklarından onarım hakkı, maddi ayıbın söz konusu olduğu durumlarda gündeme gelir (Nuhoğlu, s. 38-39)

Kiracının, kiralanana ilişkin olarak sözleşme ile amaçladığı kullanım olanağının özel ya da kamu hukukundan kaynaklanan sınırlamalar nedeni ile azalması veya engellenmesi hâlinde hukuki ayıbın varlığından söz edilir. Bu tür ayıpta kiralananın, kira sözleşmesinden beklediği amacın gerçekleşmemesine hukuk düzeninin koyduğu kurallar engel olmaktadır. Kiralanan işyerine ruhsat verilmemesi ya da konut veya işyeri olarak kiralanan yerin iskân izninin bulunmaması uygulamada en çok karşılaşılan hukuki ayıp türleridir. Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre, kiralananın kullanılabilmesi için iskân izninin bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiraya verene ait bulunmaktadır (Nuhoğlu, s. 42-43).

Kiracının, kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim, ayıp olarak değerlendirilmektedir. Bu nedenle kira konusunun ayıpsız tesliminden söz edilebilmesi için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla akdetmişse kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir.

Kira sözleşmesinde, kiraya verenin borcu, kiralananı kullanmaya elverişli olarak teslim etmesiyle sona ermemektedir. Kiraya veren, kira sözleşmesi süresince de kiralananı kullanmaya elverişli hâlde bulundurmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğün ihlal edilmesiyle kiralananda sonradan meydana gelen ayıp türü ortaya çıkmaktadır.

Kiralanandaki ayıp açık veya gizli ayıp olabilir. Kiralananda detaylı bir incelemeye gerek duymadan, basit bir gözden geçirme ile herkes tarafından fark edilebilecek türden eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar açık ayıp olarak nitelendirilir. Sözleşmenin kurulması sırasında kiracının bilmediği ve kiralananda yapacağı olağan inceleme ile fark edemeyeceği eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar gizli ayıp olarak adlandırılır.

818 BK’nın 249/III hükmünün karşıt anlamından yola çıkılarak kiraya verenin ayıplardan sorumlu olabilmesi için bu ayıpların gizli olması gerektiği kabul edilmektedir. Hükme göre; “Eğer ayıp, müstecirin yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; mucir, bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine icarı feshedebilir.” Buna göre kiracının, kiracıyla birlikte yaşayanların veya işçilerin sağlığını tehlikeye düşürecek durumlar dışında, kiracı kiralananda mevcut olduğunu bildiği yahut bilmesi gerektiği ayıplara itirazda bulunmazsa daha sonra ayıp iddiasıyla kiraya verene başvuramaz (Kaya, s. 63-64).

Kira sözleşmesinin, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olması sebebiyle her iki tarafın da karşılıklı edimleri mevcuttur. Kiracının kira bedelini ödeme edimi, kiraya verenin, kiralananı sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu şekilde bulundurmak ediminin karşılığıdır. Kiralananın ayıplı olması hâlinde ise karşılıklı olan bu edimler arasında dengesizlik ortaya çıkacak ve borç gereği gibi ifa edilmemiş olacaktır. Eş söyleyişle, kiraya verenin ayıplardan sorumlu tutulmasına ayıba karşı tekeffül borcu denilmektedir ve ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun amacı, ifa menfaatini korumaktır.

Kira sözleşmesinde ayıba karşı tekeffül yükümlülüğü, asıl edim yükünün kapsamına dahildir. Yani, sözleşmeden beklenen amaca uygun kullanımı engelleyen veya imkânsız kılan yada kiralanan şeyin kullanımını güçleştirecek şekilde davranmak ayıba karşı tekeffül sorumluluğunu doğurur.

Kiraya verenin ayıba karşı tekeffül borcu, sözleşmesel nitelikli bir borç ilişkisinden değil, kanundan doğan bir borçtur. Kiraya veren kiralanana ilişkin bir nitelik bildirmese ya da kiralananın ayıpsız olduğunu vaat etmese bile, kiraya verenin kanundan doğan sorumluluğu mevcuttur. Hatta kiraya verenin, nitelik bildirdiği durumlarda bile ayıba karşı tekeffül sorumluluğu kanundan kaynaklanmaktadır.

Yukarıda da belirtildiği üzere BK’nın 249/III maddesine göre, gerek teslim sırasında mevcut gerekse kullanım sırasında ortaya çıkan ayıp, kiracının kendisiyle birlikte yaşayanların veya işçilerin sağlığı için ciddi bir tehlike oluşturmaktaysa, kiracı bu tehlikeyi sözleşme kurulurken bilse veya fesih hakkından feragat etse bile sözleşmeyi feshedebilir (Nuhoğlu, s. 27-28).

Kiralayanın ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun şartlarının gerçekleşmesi hâlinde kiracının, ayıbın giderilmesini talep etme, kira parasının indirilmesini isteme, sözleşmeden dönme/fesih hakları yanında tazminat talep etme hakkı da bulunmaktadır (Zevkliler A./Havutçu A.: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2007. s. 198; Altaş H.: Hasılat ve Şirket Kirası, Ankara 2009, s. 60-61).

Kiracı, kiralananda ortaya çıkan ayıptan dolayı sahip olduğu seçimlik hakkını kiralanana yönelteceği tek taraflı irade açıklaması ile bildirir. Bu irade açıklaması açık veya örtülü şekilde yapılabilir. Kiracının ayıptan doğan seçimlik haklarını kullanması hukuki açıdan yenilik doğuran bir hakkın kullanılması niteliğindedir. Kiracının sözleşmeyi fesih ve sözleşmeden dönme hakkı bozucu yenilik doğuran bir haktır. Fesih hakkı ise sürekli bir sözleşme ilişkisini ileriye doğru sona erdiren bir haktır. Bu sebeple fesih hakkının hukuki sonuç doğurması, karşı tarafın kabulüne bağlı değildir muhataba varmakla hukuki sonuçlarını meydana getirir.

Kiraya veren, sözleşmedeki amacı karşılamayan her türlü ayıptan sorumludur. Bununla birlikte, kiracı tacir ise, ticaretine ilişkin bütün faaliyetlerinde basiretli davranmak zorundadır [6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) m. 18/2]. Kiracı tacirse, onun basiretli davranma yükümlülüğünün, kiraya verenin sorumluluğuna etkisinin, tacir olmayanlara nazaran farklı değerlendirilmesi gerekecektir (Üçer, M./Meriç, N.: Kiracının Tacir Olması Durumunda Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunun Kapsamı, DÜHFD, Sayı 41, Yıl 2019, s. 407).

Kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünden kaynaklanan objektif özen ölçüsünün kapsam ve sınırları doğru bir şekilde belirlenmelidir. Tacir olsa bile, kiracının kiraya verene karşı zayıf durumda olduğu gerçeği göz ardı edilemez. Kiracının kiraya verene karşı, sözleşme müzakerelerinde, sözleşme şartları üzerinde tam bir özgürlüğe sahip olduğunu söylemek mümkün değildir. Tacirin basiretli davranma yükümlülüğü, sözleşmenin karşı tarafı için dürüstlük kuralını bertaraf etmemelidir (Üçer/Meriç, s. 409).

Kanunun kiracıyı koruyan genel yaklaşımını, tacir olan kiracıdan esirgemek hakkaniyete uygun düşmemektedir. Basiretli davranma yükümlülüğü gerekçesiyle, özellikle kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiracıyı mutlak sorumlu tutmak Kanunun amacına ve ruhuna aykırı olacaktır (Üçer/Meriç, s. 435-436).

Tüm bu açıklamalar kapsamında somut olaya bakıldığında; davacı-karşı davalı ... Turizm Seyahat İnşaat Tic. A.Ş. ile davalı-karşı davacı ...Ş. arasında davalı-karşı davacıya ait olan gayrimenkulle ilgili olarak 14.03.2008 tarihli ve yedi yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, davacı-karşı davalı tarafından 01.08.2008 tarihi itibariyle kira bedellerinin ödenmeye başlandığı, kira sözleşmesinde belirtildiği şekilde gayrimenkule ait dekorasyon projelerinin tamamlandığı ve tadilatlara yönelik imalatlara geçildiği, 6 katın tamamen, 5, 7, 10, 11, 13 ve 14. katların da %90 yeniden onarıldığı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21/3. maddesine dayanılarak binada derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılmasının yapıldığı, davacı-karşı davalının tadilat aşamasında belediyeye müracaatı üzerine kiralanan binanın iskân ruhsatının olmadığının öğrenildiği, belediyenin ilgili yazısında “binanın 1999 yılından önce yapıldığını, iskân ruhsatının olmadığını, inşaat ruhsatının da 5 yılı geçtiğinden ve temlik de edilmediğinden hükümsüz hâle geldiğini, binanın 1. derece deprem bölgesinde bulunduğunu, zemin etüdünün yapılması ve güçlendirilmesi gerektiğini” belirttiği, kiracının durumu kiralayana bildirdiği, ruhsat alınmadan ve bina güçlendirilmeden kullanılmasının mümkün olmadığını beyan ettiği, kiralayanın ruhsatların en kısa sürede alınacağını ve binayı 3194 sayılı Kanun ve İstanbul İmar Yönetmeliği’ne uygun hâle getireceğini belirterek iskân sürecine başladığı, Tatlısu Mühendislik İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile Sismik Yapı Denetim Hizmetleri A.Ş. tarafından yapılan teknik incelemelerde, asma 1, 4 ve 7. katlarda beton kalitesinin C16, diğer katlarda C20 olduğunun ve binadaki 72 kolonda güçlendirme yapılması gerektiğinin tespit edildiği, ayrıca binanın 1999 yılından önce yapıldığının ve kolonlar ile kiriş bağlantılarında ciddi hasarlar olduğunun belirlendiği, kiralayanın teknik raporlar doğrultusunda binada güçlendirme çalışmalarına başladığı ve bir kısmını da tamamladığı, Bağcılar Belediye Başkanlığının mahkemeye sunduğu 05.03.2010 tarihli yazısında, dava konusu taşınmaz inşaatı için 28.04.1993 tarihli ve 5/1 sayılı yapı ruhsatı alındığının, 25.10.1996 tarihli ve 29781 sayılı bodrum kat, zemin kat, 1 ve 2. normal katlar için kısmi yapı kullanma izni (iskân) aldığının, herhangi bir onaylı güçlendirme projesinin ve güçlendirme ruhsatının bulunmadığının bildirildiği, davacı-karşı davalı kiracı tarafından 13.07.2009 tarihinde keşide edilen ihtarname ile binanın bu şekilde kullanılmasının hukuken de mümkün olmadığı gerekçesiyle kira sözleşmesinin feshedildiği, davalı-karşı davacı tarafından fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla dönem sonuna kadarki kira alacağından şimdilik 300.000,00TL’nin davacı-karşı davalıdan tahsilinin talep edildiği anlaşılmaktadır.

Yasal düzenlemelere ilişkin açıklamalarda da belirtildiği üzere 818 BK’nın 249. maddesine göre kiralayan, kiralananı kullanmaya elverişli bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira süresince de kullanmaya elverişli hâlde bulundurmakla yükümlüdür. Kiralananın sözleşmenin amacına uygun şekilde kullanılmasını ve işletilmesini imkânsız kılacak ya da kullanım değerini önemli ölçüde azaltacak nitelikteki teslim gerçek bir teslim olmayıp ayıplı bir teslimdir. Bu durum kira sözleşmesinin, kiracının haklı beklentisine uygun olarak ifa edilmediğini göstermektedir.

Dava konusu binanın iskân ruhsatı ile onaylı bir güçlendirme projesi ve güçlendirme ruhsatının olmaması ve işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı alınabilmesi için iskân ruhsatının bulunmasının gerekmesi karşısında, kiracının bu taşınmazda ticari faaliyetine başlamasına hukuken olanak bulunmadığı, taşınmazda hukuki bir ayıp bulunduğu ve bu hukuki ayıbın kiracının kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanılmasını imkânsız hâle getirdiği, Yargıtayın yerleşik içtihatlarında da belirtildiği üzere kiralananın kullanılabilmesi için iskân izninin bulunmasının vazgeçilmez bir zorunluluk olduğu, ayrıca binanın bazı bölümlerinde düşük kalitede beton kullanıldığı, depreme dayanıksız olduğu, güçlendirme ruhsatı alınmadığı, binanın bu şekilde kullanılmasının davacı-karşı davalı şirket ve çalışanları için ciddi bir tehlike oluşturduğu, dava konusu taşınmazın kiralayan tarafından ayıplı olarak teslim edildiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle BK’nın 249/III. maddesi gereğince kiralanandaki ayıp kiracı şirket ve çalışanları için ciddi bir tehlike oluşturduğundan, kiralayanın ayıba karşı tekeffül hükümleri gereğince sorumlu olduğu, davacı kiracının, kiralananın akitle güdülen amaca uygun biçimde kullanmasını veya işletmesini imkânsız kılacak bir olguyu önceden sözleşme ile kabul etmesinin makul bir düşüncenin sonucu olduğunun kabul edilemeyeceği gibi, hayat deneyimlerine de uygun olmayacağı, sözleşme ile kiraya verenin sorumluluğu azaltılabilir ise de, tamamen bertaraf edilemeyeceği ve kiralayanın ağır kusuru veya hilesi varsa sorumluluktan kurtulma şartının geçerli olmayacağı, kiracı tacir olsa bile, kiracının kiraya verene karşı zayıf durumda olduğu, kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünün kiralayanın dürüst davranma yükümlülüğünü bertaraf etmeyeceği, tüm bu nedenlerle davacı-karşı davalı kiracının, kira sözleşmesini BK’nın 249. maddesi gereğince haklı olarak feshettiği sonucuna varılmıştır.

Davacı- karşı davalı kiracı, kiralananda ortaya çıkan ayıplardan dolayı sözleşmeyi fesih hakkını kullandığından ve bu hak bozucu yenilik doğuran bir hak olduğundan sözleşme ilişkisi ileriye dönük olarak sona erdirilmiştir.

Bu nedenle, yerel mahkemece kira sözleşmesinin kiracı tarafından haklı nedenle feshedildiği ve davalı-karşı davacı kiralayanın, kira sözleşmesinin fesih tarihinden itibaren kalan süreye ilişkin kira bedeli talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle verilen direnme kararı yasal düzenleme ve ilkelere uygun olup, yerindedir.

Hâl böyle olunca, usul ve yasaya uygun bulunan direnme kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir.

IV.SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davacı-karşı davalı vekilinin temyiz istemlerinin yukarıda 12-14. paragraflarda açıklandığı üzere hukuki yarar yokluğundan REDDİNE,

Davalı-karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 17.11.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.