Simsarlık Sözleşmesi - Ücrete Hak Kazanma

MAHKEMESİ : ANKARA 5.TÜKETİCİ MAHKEMESİ

TARİHİ : 20/10/2016

ESAS/KARAR NO : 2016/823 E. 2016/886 K.

DAVA : İtirazın İptali

KARAR TARİHİ : 30/03/2017

YAZILDIĞI TARİH : 30/03/2017

Ankara 5.Tüketici Mahkemesince verilen 2016/823 Esas, 2016/886 Karar sayılı ve 20.10.2016 tarihli kararı aleyhine, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuş olup, istinaf talebinin süresi içinde yapıldığı, istinaf başvurusuna tabi bir karar olduğu, başvuru şartlarının yerine getirildiği dosya üzerinde yapılan ön inceleme ile anlaşılmakla yapılan istinaf incelemesi sonunda;

İDDİANIN ÖZETİ :

Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında bağıtlanan tellaliye sözleşmesi gereğince davalıya yer gösterilip, satıcı ile görüştürüldüğünü, pazarlık sonrası emlakçı olan müvekkilinin aradan çıkarılarak gösterilen konutun satın alındığını, sözleşmenin 2. maddesinde öngörülen hizmet bedelinin ödenmesi gerektiğini,alacağın tahsili için girişilen icra takibine davalının itiraz ettiğini belirterek itirazın iptali ile takibin devamını, % 20'den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatının tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMANIN ÖZETİ :

Davalı vekili; müvekkiline davacının tellaliye hizmeti sunmadığını, satın aldığı taşınmaza tellaliye hizmetini dava dışı Aşiyan Emlak'ın verdiğini, komisyon bedelinin de anılan emlakçıya ödendiğini bildirerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ :

Mahkemece; davalının ev satın almak amacıyla emlak komisyoncusu olan davacıyla 24/01/2015 ve 07/02/2015 tarihli Satılıklarda Yer Gösterme Sözleşmesi imzaladığı, ..... Sitesi 2 numaralı bağımsız bölümün davalıya gösterildiği, davalının daha sonra aynı taşınmazı ..... Gayrimenkul aracılığıyla da gezdiği taşınmazın satışı konusunda tapu malikiyle anlaşıldığı, tapuda devir işlemlerinin gerçekleştiği, simsarın sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazanacağı, dava konusu olayda ise davacının satışa konu taşınmazı davalıya gösterdiği, taşınmazın davalı tarafından satın alındığı ve tapuda devir yapıldığı hususunda taraflar arasında bir ihtilafın bulunmadığı, ancak taşınmazın dava dışı ..... Gayrimenkul tarafından da davalıya gösterildiği ve satışa aracılık edilerek satışın gerçekleştirilmesinin ..... Gayrimenkul tarafından yapıldığı bu nedenle davalının da Simsarlık Sözleşmesi ücretini dava dışı kişiye ödediği, davacının sadece taşınmazı davalıya gösterdiği ancak taşınmazın satışına aracılık etmediği, davalının davacıyı aradan çıkararak tapu maliki ile anlaşarak taşınmazı satın almadığı, taşınmazı yetkili bir başka emlak komisyoncusu aracılığıyla komisyon bedelini ödeyerek satın aldığı, taşınmazın gösterilmesinin ve yer gösterme sözleşmesinin imzalanmasının tek başına Simsarlık Sözleşmesi ücretine hak kazanmaya yeterli olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ :

Davacı vekili; müvekkil ile davalı arasında “Satılıklarda Yer Gösterme Sözleşmesi” imzalandığını, sözleşme gereğince müvekkilinin, davalıya, içinde, davaya konu yer de dahil olmak üzere birçok satılık daire gösterdiğini, Davalının gösterilenlerden ..... Sitesindeki 2 nolu daireyi beğendiğini, bunun üzerine, müvekkil tarafından, satıcı ile görüştürüldüğünü, yer gösterme sözleşmesinde belirtilen 245.000-TL satış bedeli üzerinden pazarlık da yapıldığını, davalının, mal sahibi ile müvekkilinin işyerinde görüştükten sonra bir daha müvekkiliyle görüşmediğini emlakçı-müvekkilinin aradan çıkarıldığını, daha sonra malikten taşınmazı satın aldığını, bu durumun taraflar arasındaki yazılı sözleşmenin 2.maddesinde öngörüldüğünü buna göre davalının, müvekkiline sözleşmede belirtilen daire satış bedelinin (245.000-TLnin) %4+KDV’si kadar hizmet bedeli ödemesi gerektiğini, sözleşmenin iptali ya da feshi söz konusu olmadığından müvekkilinin yazılı sözleşmeyle ücrete hak kazandığını, yazılı sözleşmenin tarafları bağladığını istinaf sebebi olarak ileri sürmüştür.

UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR :

Taraflar arasındaki uyuşmazlık; davacı ve davalı arasında simsarlık sözleşmesinin kurulup kurulmadığı, davacının tellallık ücretine hak kazanıp kazanmadığı hususlarına ilişkindir.

DELİLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE :

Dava, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili amacıyla yapılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

Uyuşmazlığın çözümü için simsarlık sözleşmesinin hukuki niteliği üzerinde durulmasında yarar vardır:

Simsarlık sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun(TBK) 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir.

TBK. m. 520/1'e göre simsarlığın(tellallığın) tanımı şu şekilde yapılmıştır: "Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir". Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır.

Bu tanımlardan hareket edilerek simsarlığın unsurları şu şekilde tespit olunabilir:

a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır.

b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir.

c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur.

Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki TBK. m. 520/3 taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme (asıl sözleşme), herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir.

Simsarlık sözleşmesi, vekalet sözleşmesinin konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK. m. 520/2'ye göre "simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır" denilmiştir.

Simsarlığın önem ve yararı şu şekilde açıklanmaktadır: Bir akdin yapılması için tarafların birbirleriyle buluşmaları lazımdır. Fakat bu buluşma her zaman kolay bir şekilde olmaz; hatta çoğu zaman bazı zorluklarla karşılaşılabilir. Mesela taraf olacakların birbirlerini tanımamaları, ayrı ayrı mahallerde bulunmaları, aynı dili konuşmamaları gibi sebepler onların birbirini bulmalarına ve sözleşmeyi yapmalarına mani olabilir. İşte çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelemeyen kimseleri birbirlerine yaklaştırmak hususunda aracılık yapmayı kendilerine meslek edinen şahıslardan müteşekkil bir sınıf olup, eski zamanlardan beri mevcuttur. Zamanımızda iş aleminin zaruri kıldığı ihtisaslaşma ve iş bölümü dolayısıyla tellallık mesleği ticaret hayatının vazgeçilmez bir unsuru haline gelmiştir.

Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında haklar ve borçlar meydana getirmektedir. TBK. m. 521-525 arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, TBK. m. 520/2'nin yollaması gereği vekalete ilişkin TBK. m. 502 vd. hükümleri uygulama alanı bulacaktır.

Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağı TBK. m. 521 'e göre "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" (521/1); "simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir" (521/2); "simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir" (521/son). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar, söz konusunu hizmeti yerine getirmezse, ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.

TBK. m. 521 vd. düzenleme içinde, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK. m. 175'in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterlidir. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK. m.521/1 hükmü, emredici değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.

b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, "yaptığı faaliyet sonucunda" sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.

c) TBK. m. 523'de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, Cevdet: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s.604 vd).

Somut olayda; davacı vekili müvekkilinin emlak komisyoncusu olduğunu, davalının satın almak üzere konut aradığını söyleyerek müvekkilinden aracılık hizmeti talep ettiğini, müvekkilinin davalıya "..... Sitesi No:2 69 Batıkent ANKARA" adresinde bulunan taşınmazı gösterdiğini, taşınmazın davalıya gösterilmesinden sonra taraflar arasında 07.02.2015 tarihli Satılıklarda Yer Gösterme sözleşmesi başlıklı tellaliye ücret sözleşmesi düzenlendiğini, davalının sözleşme hükümlerine aykırı hareket ederek sözleşmenin imzalanmasından kısa bir süre sonra müvekkilini devre dışı bırakarak söz konusu taşınmazı satın aldığını, davalı ile yapılan görüşmelere rağmen davalının sözleşmede kararlaştırılan bedeli ödemediğini, bunun üzerine alacağın tahsili için davalı aleyhine takip başlatıldığını, davalının takibe itiraz ettiğini belirterek, itirazın iptali ile takibin devamına ve % 20 icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Yukarıda belirtildiği üzere tellallık (simsarlık) ilişkisi, tellal (davacı) ile iş sahibi (davalı) arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Gayrimenkul tellallık sözleşmesinde taşınmaz maliklerinin imzasının bulunmasına gerek bulunmamaktadır. Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi ile üçüncü kişi arasında kurulması ile simsarın ücret alacağı doğar. Eldeki davada taraflar arasında 07.02.2015 tarihli tellallık(simsarlık) sözleşmesi imzalanmış olup, davalı sözleşmedeki imzaya itiraz etmemiştir.

Satılıklarda Yer Gösterme Sözleşmesinin 2.maddesinde; "şayet bahsi geçen gayrimenkulü emlakçıyı aradan çıkararak kendim ya da yukarıda belirttiğim kişi ve kuruluşlara aldığım takdirde satış bedeli üzerinden % 4 + KDV hizmet bedelini ödeyeceğimi kayıtsız şartsız ödemeyi taahhüt ediyorum" hükmüne dayanılarak davalının sözleşmenin imzalanmasından sonra gayrimenkulü satın aldığı halde tellallık hizmeti ücretini ödemediği iddia edilmiştir.

Simsarlık faaliyetinin konusu, sözleşmelerin kurulması için aracılık etmek, taraflara bir sözleşme kurma imkanı vermek ya da sözleşme kurulması için aracılık etmektir. Ancak TBK'nun 521/1. maddesinde, simsarın ücrete hak kazanması için yaptığı faaliyetin sonucunda sözleşmenin kurulması gerektiği açıkça belirtilmiştir.

Bu tanım ve Yargıtay uygulamasına göre taraflar arasında yazılı şekilde düzenlenmiş olan "satılıklarda yer gösterme sözleşmesi" taşınmaz simsarlığı sözleşmesi olduğunun kabulü gerekir. Simsar kanunda yazılı simsarlık sözleşmesi şartlarını taşıyan yer görme formuna göre, gösterilip tanıtılacak taşınmazın satış bedeli üzerinden tellaliye ücretinin ödenmesinin kararlaştırıldığı hallerde, emlak komisyoncusunun devre dışı bırakılarak taşınmazın satın alınması halinde komisyoncu sözleşmede belirtilen ücreti isteyebilir.

Ancak dava konusu olayda; davacı tarafından davalıya gösterilen ve davalı tarafından daha sonra satın alınan taşınmaz için düzenlenen Satılıklarda Yer Gösterme Sözleşmesine göre, simsarlık ücreti talep edilerek davacı tarafından gayrimenkulün 07.02.2015 tarihinde alıcı davalıya gezdirilip, gösterildiği ve sözleşmenin imzalandığı, sözleşme gereğince ücrete hak kazanıldığı iddia edilmiş ise de, simsarlık sözleşmesi gereğince, simsarın ücrete hak kazanması için gerekli olan davacı komisyoncu tarafından “alıcı ile satıcının bir araya getirildiği, gayrimenkulün satımı konusunda aracılık yapıldığı, alım-satım bedeli ve diğer şartlar konusunda görüşme sağlandığı, bunlara rağmen davalının geçerli bir yasal neden (örneğin hata, hile, gabin, mücbir sebep vs.) olmaksızın alım-satımdan caydığı hususu iddia ve ispat edilmemiştir.

Simsarın ücrete hak kazanabilmesi için sözleşmeye aykırı olarak, simsar tarafından yapılan aracılıktan sonra simsarın aradan çıkarılmış olması hali mevcut değildir. Dosya kapsamına göre, davacı tarafından davalıya taşınmazın gösterildiği, davalıya gayrimenkul görme formu adı altında sözleşmenin imzalatıldığı, davacı komisyoncunun gayrimenkul sahibi veya temsilcileri ile alıcı davalı arasında alım satım sözleşmesinin kurulması hususunda aracılık yapmadığı, davalı tarafından aynı gayrimenkulün başka bir emlakçının da portföyünde de bulunması nedeniyle satın alındığı ve komisyon bedelinin de dosyaya sunulan banka dekontu ile ödendiğinin anlaşılmış olmakla, taraflar arasında her ne kadar simsarlık sözleşmesi kurulmuş ise de davacı emlakçı tarafından simsarlık sözleşmesi gereğince aracılık hizmeti verilmediği ve ücrete hak kazanılmadığından, davacı vekilinin yerinde görülmeyen bütün istinaf sebeplerinin reddiyle mahkemece verilen kararın usul ve yasaya uygun olması nedeni ile Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1-b/1.maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiş, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM :

1-1-Ankara 5.Tüketici Mahkemesi’nin 2016/823 Esas, 2016/886 Karar sayılı 20.10.2016 tarihli, davanın reddine dair verilen kararın usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmamasına göre davacı vekilinin istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1-b/1 maddesi gereğince duruşma yapılmasına gerek görülmeksizin ESASTAN REDDİNE,

2-İstinaf harçları peşin alındığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına,

3-Davacı tarafça yapılan istinaf yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,

4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından, davalı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Dair; dosya üzerinden yapılan inceleme sonucu istinaf incelemesine getirilen kısmen reddedilen miktarın HMK'nun 362/1-a maddesi gereğince miktar itibariyle KESİN olmak üzere 30/03/2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi.