Kiracının Kiralananı İade Borcunu Yerine Getirdiğinin Kabulü İçin Anahtarın Usulüne Uygun Olarak Kiralayana Tesliminin Gerektiği

Davacı vekili,müvekkilinin 01/08/2013-31/01/2014 tarihleri arasında kiracısı olduğu taşınmazdan kira sözleşmesinin bitiminden 6 ay önce dairesinden ayrıldığı için, davalı tarafından hakkında 6 aylık kira bedeli için ... 12. İcra Müdürlüğü 'nün 2014/10633 esas sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını, söz konusu sözleşmeye göre kendisine bir aydan daha uzun bir süre öncesinden dairenin boşaltılacağının gerekçeleri ile birlikte bildirildiği için davalının tazminat hakkının bulunmadığını; ayrıca, sözleşmenin 6. Maddesi gereğince davalının iade etmesi gereken 800 TL depozito iadesinin gerçekleştirilmediğini beyanla; takibin iptali ile 800 TL depozito bedelinin iadesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili, müvekkilinin davacı aleyhine ... 12. İcra Müdürlüğü 'nün 2014/1063 Esas sayılı dosyası ile ödenmeyen kira alacakları için icra takibi başladığını, davacı ile müvekkili arasında 01/08/2013 tarihli kira sözleşmesi gereği kira ilişkisi bulunmaktayken davacının belirli süreli kira akdini süresinden önce kiralayana bildirmeden tahliye ettiğini, Borçlar Kanunu hükümlerine göre kira sözleşmesinin bitimine kadar olan kira bedellerinin tahsili için haklı olarak icra takibi başlatıldığını, davacının sözleşmenin bitimine kadar geçen sürede işleyen kira bedellerini ödemekle mükellef olduğunu savunarak; davanın reddini istemiştir.Mahkemece; davanın kabulü ile davacı aleyhine davalı tarafından başlatılan ... 12. İcra Dairesi 'nin 2014/10633 Esas sayılı takip dosyasında asıl alacak ve ferilerinden dolayı davacının herhangi bir borcunun olmadığının tespitine,800.00 TL depozito alacağının davalıdan alınıp davacıya verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Borçlar Kanununun 266. (TBK 334.) maddesi uyarınca, kiracının, kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayıp, anahtarın usulen kiralayana teslim edilmeside gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini ispatlama yükümlülüğü kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle 1.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK'nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.

Somut olayda; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.08.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, kiracı sözleşmenin bitiminden bir ay önce daireyi boşaltacağını kiraya verene bildirdiğini, 2014 yılının Ocak ayında taşınmazı tahliye ettiğini bildirmiş, dava dilekçesinde ve oturumlarda anahtarı kiralayana verdiğini, temyize cevap dilekçesinde ise evin anahtarını da apartman görevlisi ile yöneticiye verdiğini beyan etmiştir. Davacı tarafça; anahtar teslimine ilişkin yazılı belge sunulamamış ancak, davacı tarafça tahliyenin davalı tarafın bilgisi ve onayı ile gerçekleştiği ileri sürülmüştür.

Mahkemece, tahliye tarihini ve anahtar teslimini yazılı belge ile kanıtlayamayan ve ispat yükü kendisine düşen davacı tarafa, anahtar teslim tarihi hususunda yemin teklif etme haklarının hatırlatılması ve hasıl olacak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken ,ispat yükünün davalı tarafa yükletilmesi doğru görülmemiş ve bu husus bozmayı gerektirmiştir.

2-)Öte yandan, davacı kiracı, süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda, kural olarak, kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bununla birlikte Borçlar Kanunun 96. (TBK 112.) maddesi göndermesi ile aynı kanunun 44. (TBK 52.)maddesi uyarınca, davalı kiralayan yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermeli, böylece zararın artmasının önlenmesi için kendisine düşen ödevi yapmak durumundadır. Bu durumda, davalının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Aksi takdirde hakim tarafından tenkise tabi tutulur. Somut olayda; davacı, her ne kadar, 2014 yılının ocak ayında kiralananı boşalttığını ileri sürmüş ise de; bu tarihte hukuken geçerli, usulüne uygun ve yasal bir tahliye söz konusu değildir. Mahkemece; yukarıda açıklanan hususlara ilişkin delilleri sorulup toplandıktan sonra,tereddüte mahal vermeyecek şeklide tahliye tarihinin tespit edilerek, kiralananın davalı alacaklının hakimiyetine girdiği tarihin tespitinden sonra, mahkemece yerinde uzman bilirkişi ile keşif yapılarak kiralananın aynı koşullarda ne kadar sürede kiraya verileceğinin tespit edilmesi, kiracının sorumlu olacağı makul süre belirlenerek sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekirken; bu husus gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmeside doğru görülmemiştir.

3-) Türk Medeni Kanunu’nun 6.maddesi hükmü uyarınca; Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatlamakla yükümlüdür. Gerek doktrinde, gerek Yargıtay içtihatlarında kabul edildiği üzere ispat yükü hayatın olağan akışına aykırı durumu iddia eden ya da savunmada bulunan kimseye düşer. Öte yandan ileri sürdüğü bir olaydan kendi yararına haklar çıkarmak isteyen kimse iddia ettiği olayı ispatlaması gerekir.

Hükme esas alınan 01.08.2013 başlangıç tarihli sözleşmenin genel şartlar 6. Maddesinde; depozito bedeli alınmış olup, tahliye sırasında kiracının mecuru borçsuz ve hasarsız tahliye ederek boş, temiz, boyalı ve bakımlı bir şekilde teslim edilmesi şartıyla depozitonun kiracıya aynen iade edileceği belirtilmiştir.6098 Sayılı TBK.nun 316. (BK 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. (BK 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Mahkemece, sözleşme hükmü ve bahsedilen Kanun maddeleri gereğince, inceleme ve değerlendirme yapılarak; tahliye sonrası kiraya veren tarafından iade edilmesi gereken depozito bedelinin de hesaplanacak alacak miktarından mahsubu ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.

SONUÇ: Yukarıda birinci, ikinci ve üçüncü bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 05.12.2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.