Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - Teslim Süresinin Belirlenmemesi - Kira Kaybı Tazminatı

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/214 E., 2023/374 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 41. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/158 E., 2021/14 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:  

I. DAVA 

Davacı vekili; 07.12.2012 tarihinde imzalanan sözleşme ile davalının, davacının Ankara Mamak İlçesi ... Mahallesinde bulunan parsellerdeki arsa payları karşılığında 4 adet konut ve 10 adet 40’ar m² işyerini inşa ederek teslim etmeyi taahhüt ettiğini, müvekkilini, sözleşmedeki taahhüdüne uyarak arsaların mülkiyetini davalıya devrettiğini, 4 adet konutun inşaa edilerek 22.05.2014 tarihinde müvekkiline teslim edildiğini, ancak 10 adet işyerini teslim edilmediği gibi inşaatına bile başlanmadığını, sözleşmede süre olmasa da makul sürede inşaatın yapıp teslim edilmesi gerektiğini, davalı tarafın inşaata hiç başlamadığını, 01.01.2015 tarihinden itibaren her işyeri için aylık 2.000,00 TL’den toplam aylık 20.000,00 TL olmak üzere 31.10.2019 tarihine kadar gecikme tazminatı (kira geliri kaybı) toplamı 1.160.000,00 TL alacağı bulunduğunu ileri sürerek; belirsiz alacak davası olarak şimdilik 20.000,00 TL tazminatın değişen oranda reeskont avans faiziyle tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 10.05.2021 tarihli ıslah dilekçesi ile dava değerini 503.315,00 TL'ye yükseltmiştir. 

II. CEVAP

Davalı vekili; taraflar arasında imzalanan sözleşmede inşaat için herhangi bir süre tayin edilmediğini, idare ile davacı arasındaki sözleşmenin, sosyal bir proje olan Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi kapsamında imzalandığını, İdare ile sözleşme yapan hak sahiplerinin barınma ihtiyacını karşılayacak konutların teslimine öncelik tanındığını, davacı tarafın iddialarının aksine işyeri teslimatlarının yapılabilmesi için de çalışmaların devam ettiğini, parselde halihazırda Belediye dışında çok sayıda hissedarın bulunması karşısında, mülkiyetin tamamının Belediyeye ait olmadığından ihale edilmesinin mümkün olmadığını, davacının zararının da bulunmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; makul sürenin tespiti için yapılan değerlendirme ile bilirkişiler tarafından yapılan tespitler bir bütün olarak değerlendirilerek, aynı sözleşmeden ve aynı proje kapsamından kaynaklanan konutların teslim edildiği tarih olan 22.05.2014 tarihi de gözetilerek makul sürenin 01.01.2015 tarihi itibariyle dolduğunun kabulü gerekeceği, Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi için makul sürenin bu belirlemeye göre 01.01.2015 tarihi olduğu ve sürenin bu tarih itibariyle dolduğu, somut olayda anılan ve açıklanan nedenlerle, makul süre olarak belirlenen 01.01.2015 tarihinden teslimin henüz gerçekleşmediği gerekçesiyle; taleple bağlı kalınarak 31.10.2019 tarihine kadar bilirkişiler tarafından sözleşmede belirlenen konum ve özelliklerine göre hesap edilen tutar gözetilerek geç teslim nedeniyle davanın kabulüne; 503.315,00 TL kira kaybı tazminatının işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında yapılan sözleşmenin 4 adet net 120 m² daire ve 10 adet net 40 m² işyerine ilişkin olduğu, sözleşme gereğince 4 adet dairenin 22.05.2014 tarihinde davacıya teslim edilmesine rağmen, 10 adet işyerinin henüz inşa edilip teslim edilmediği buna göre 10 adet işyerinin teslim süresinin de dairelerin teslim tarihinde dolduğunun kabulünün gerektiği, bu durumda davacının sözleşme gereğince 22.05.2014 daire teslim tarihinde işyerleri için de, makul teslim süresinin dolması nedeniyle gecikme tazminatı isteyebileceği, 10 adet işyerinin bulunduğu inşaatın makul sürede tamamlanamaması nedeniyle işyeri tesliminin yapılamadığı, bilirkişi raporunda yasa ve usule uygun şekilde hesaplanan kira alacağının emsal kira fiyatlarına uygun olduğu gerekçesiyle, istinaf sebepleri dikkate alındığında davalının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili temyiz yoluna başvurmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; davayı kabul anlamına gelmemekle birlikte, davacının da bulunduğu inşaat proje alanının 7.000.000 m² olduğu göz önüne alındığında inşaat teslim süresinin gerekçeli kararda belirtilen süreden çok daha fazla olması gerektiğini, makul süre değerlendirmesinde inşaat alanının boyutları dikkate alınmadan 07.12.2012 yılında sözleşme yapan davacıya iş yeri kira tazminatı olarak sözleşmeden 2 yıl sonrası baz alınarak 01.01.2015 - 31.10.2019 yılları arası hesaplama yapılması ve bu yönde hüküm kurulmasının hatalı olduğunu, davacının yıllar itibariyle bir artış talep etmediğini, bilirkişi raporunun hatalı ve hüküm kurmaya elverişli olmadığını, itirazları değerlendirilmeden karar verildiğini belirterek, kararın bozulmasını istemiştir. 

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, imzalanan arsa karşılığı konut sözleşmesi gereği teslim edilmesi gereken dükkanların makul süre içinde teslim edilmemesi nedeniyle kira tazminatı istemine ilişkindir.

1. Bu durumda öncelikle somut uyuşmazlıktaki sözleşmenin niteliği ve bu sözleşmeye uygulanacak kanun hükümlerinin saptanması gerekmektedir. Türkiye genelinde konut ihtiyacının karşılanması için gerekli olan usul ve esasların düzenlenmesi amacıyla 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu kabul edilmiştir. Bu kapsamda Kentsel Dönüşüm proje alanında tapulu, binalı ve binasız hak sahipleriyle 5393 sayılı Belediye Kanunu (5393 sayılı Kanun) ile anlaşma sağlanamayan durumlarda 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca kamulaştırma işlemleri uygulanmakta, taşınmaz bedelleri Mahkemeler tarafından belirlenmekte ve bunun karşılığında taşınmaz mülkiyetleri İdarelerin mülkiyetine geçmektedir. Anılan kanunların ilgili hükümleri doğrultusunda, hak sahiplerinin muvafakatları alınmış ve sözleşmeler de imzalanmıştır. 

2. 5393 sayılı Kanun'nun 73. maddesinde; "Belediye, Belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması, etaplar halinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin yetkisindedir. (...)- Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, Mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır. (...)- Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde Belediyelere ait gayrimenkuller ile Belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı Belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. (…)- Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir. (...)-" şeklinde düzenleme yer almaktadır. Kanun kapsamında, davalı İdare proje alanında konut, ticaret, altyapı, peyzaj, çevre düzenlemesi, sosyal donatı alanları, kentsel tasarım ve inşaat alanlarını planlama yetkisisine sahiptir. 

3. Davacı, davalı İdare ile imzaladığı arsa karşığılı konut sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirmesine rağmen dükkanların teslimi için öngörülen sürenin fazlasıyla aşıldığını ileri sürerek, kira kaybının tahsili istemiyle eldeki davayı açmıştır. Somut oluyda; Anayasada belirlenen sosyal haklar çerçevesinde kentsel dönüşüm projesinden kaynaklanan satış mevcut olup, davacı ile Belediye arasında düzenlenen kentsel dönüşüm sözleşmesinin içeriğinde işe başlama ve bağımsız bölümleri davacıya teslim etme sürelerine ilişkin herhangi bir şart kararlaştırılmamıştır. Başka bir anlatımla, teslim süresi kararlaştırılmamış, teslim süresini belirleme yetkisi davalı İdareye tanınmıştır. Ancak davalı İdare, bu yetkisini kullanırken objektif iyiniyet kurallarına uygun davranmalı ve haklı nedenlere dayalı gecikmeler hariç, işin niteliğinin ve büyüklüğünün gerektirdiği imalât süresi içinde tamamlamalıdır. Bu durumda İlk Derece Mahkemesince; konusunda uzman bilirkişiler ile mahallinde keşif yapılarak, işin büyüklüğü de dikkate alınarak yüklenici tarafından derhal işe başlanılmış olmak suretiyle (mücbir ve haklı sebepler hariç tutularak) davaya konu bağımsız bölümün inşaat ruhsatının ne kadar sürede alınabileceğinin, bundan sonra da kentsel dönüşüm projesi kapsamında yapılan sözleşmeler kapsamında proje alanının büyüklüğü, proje alanı kapsamındaki dönüştürülecek gecekondu sayısı, projeye başlanabilmesi için yıkılması gereken yapıların çokluğu, yıkılan bu yapıların temizlenmesi gerektiği gibi benzeri hususlar dikkate alınarak ne kadar sürede (makul süre) inşaatın tamamlanarak (deprem v.s gibi mücbir ve haklı sebepler de gözetilmek suretiyle) iskan ruhsatının alınabileceği tespit edilmeli varsa gecikme süresi de belirlenerek davacının bu uğurda gerçekleşen zararı hesaplanmalıdır. Her ne kadar bilirkişi kurulu raporu gözetilerek hüküm kurulmuş ise de, raporda yukarıda açıklandığı şekilde bir tespit yapılmamış, yalnızca davacıya teslimi yapılan konutların teslim tarihleri dükkanlar için de makul teslim tarihi olarak kabul edilerek zarar hesabı yapılmıştır. Bu haliyle bilirkişi kurulu raporu hüküm kurmaya elverişli ve yeterli değildir. 

5. Bozma nedenine göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA,
3. Bozma sebebine göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, 
28.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,04.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.