Alt Yüklencinin Aralarında Sözleşme Olmayan Malikten İnşaatçı İpoteği Tescilini İstemesi

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/2575 E., 2023/2824 K.
Limited Şirketi vekili Avukat ...
DAVA TARİHİ : 01.07.2022
HÜKÜM/KARAR : Usulden Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Samsun 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/295 E., 2023/290 K. 

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 03.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı vekili Avukat ...... ile davalı vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA 
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalıya ait olan arsa üzerine inşaat yapılması için davalı ile dava dışı ... İnş. Enerji Elek. Ür. Bil. Ltd. Şti. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacı ile dava dışı şirketin ise açılan tavan yapımı, boya, brüt beton astarı vb. işleri yapmak üzere anlaştıklarını, davacının işi asıl yüklenicinin talimatları doğrultusunda tamamlayıp teslim ettiğini, işin hem asıl yüklenici hem de iş sahibi tarafından kabul edildiğini, asıl yüklenici ile davacı arasındaki sözleşmeye göre geçici kabulden itibaren 7 gün içerisinde sözleşmede yazılı bağımsız bölümleri devretmeyi taahhüt ettiğini, davacının TMK’nın 893. maddesi uyarınca inşaatçı ipoteği tesisini davalıdan talep ettiğini ileri sürerek, anılan ipoteğin taşınmazlar üzerine dava sonuçlanıncaya kadar geçici olarak tesciline, dava sonucunda ise üst sınır ipoteği mahiyetinde tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; vakıflar meclisi kararına istinaden tapu müdürlüğünce bağımsız bölümler üzerine ipotek tesisi yapıldığını, davanın açılmasına sebebiyet vermediğini, idarenin başvurusunun dava tarihinden önce olduğunu savunarak, konusuz kalan davanın reddine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının TMK’nın 893. maddesi uyarınca kanuni ipotek hakkının tescilini talep hakkı olduğu, ipoteğin tescil edildiği ve davanın konusuz kaldığının da tartışmasız olduğu, yargılama giderleri konusunda ise davalı kurumun dava tarihinden önce talepte bulunduğunu ispatlayamadığı gerekçesi ile davanın konusuz kalması nedeni ile karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş ve davalı aleyhine nispi vekalet ücretine hükmedilmiştir.

IV. İSTİNAF  
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davalı vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 01.04.2022 tarihli sözleşmenin davacı ile dava dışı yüklenici şirket arasında imzalandığı, iş sahibi olan davalının sözleşmenin tarafı olmadığı, sözleşme kapsamında davacıya karşı her hangi bir yükümlülüğün ispat edilemediği gerekçesi ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın husumet yokluğu nedeni ile reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde; 

a. TMK’nın 895. maddesi uyarınca tescilin yapılabilmesi için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması gerektiğini,

b. Dava taşınmazın aynından kaynaklanan dava olduğunu ve taşınmaz maliki haricinde bir kişiye açılmış olması halinde hukuki sonuç elde edilemeyeceğini beyan ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanan 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 893/3 ve 895. maddelerine dayanılarak açılmış yapı alacaklısı ipoteği (inşaatçı ipoteği) tesciline ilişkindir.

MK'nın 893/3. maddesinde “Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkarlar”ın kanuni ipotek haklarının olduğu ve bunun tescilini isteyebilecekleri, 895. maddesinde de zanaatkarların ve yüklenicilerin kanuni ipotek haklarının çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabileceği, tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerektiği, tescilin yapılması için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olmasının şart olduğu, malik yeterli güvence gösterirse tescil istenemeyeceği düzenlenmiştir.  

Bu hükümler ile bir taşınmaz üzerinde yapılan kalıcı nitelikteki bir yapıya malzeme ve emek vererek veya sadece emek vererek katkıda bulunan, bu suretle taşınmaz malikinin malvarlığında değer artışı sağlayan yapı alacaklılarına kanuni ipotek hakkı tanınmıştır. Yapı alacağı, yalnız emek ile veya hem emek hem malzeme ile yapıya katkıda bulunma nedeniyle doğmuş alacağı; yapı alacaklıları ise, bir yapının inşasında, onarılmasında, genişletilmesi ve değiştirilmesinde eser sözleşmesine bağlı olarak çalışan yüklenicileri, alt yüklenicileri ve zanaatkarları ifade etmektedir. Yapı alacaklılarının ilk grubunu taşınmaz maliki ile aralarında eser sözleşmesi ilişkisi bulunan yükleniciler ve zanaatkarlar oluşturmaktadır. Taşınmaz maliki, yüklenici ve zanaatkarların kendisinden olan yapı alacaklarından sözleşme ilişkisi yanında kanun gereği de sorumlu tutularak bu kimselere ipotek vermekle yükümlü kılınmıştır. Yapı alacaklılarının ikinci grubunu ise taşınmaz maliki ile aralarında doğrudan bir sözleşme ilişkisi bulunmayan alt yüklenici ve zanaatkarlar oluşturmaktadır. Bu kişilerin akdi ilişkisi taşınmaz maliki ile eser sözleşmesi imzalamış olan asıl yüklenicilerledir. Bu kişiler yapım işini ayrı bir eser sözleşmesiyle yükleniciye karşı taahhüt etmişlerdir. Aralarında doğrudan bir eser sözleşmesi olmadığı halde kanunda belirtilen şartların mevcudiyeti halinde taşınmaz maliki, alt yüklenicinin yükleniciden olan yapı alacaklarından kanun gereği sorumlu tutularak alt yükleniciye ipotek vermekle yükümlü kılınmıştır. Alt yüklenicinin yükleniciden olan alacağı, yüklenicinin taşınmaz malikinden olan alacağından ayrı ve bağımsız olduğundan alt yüklenicinin yapı ipoteği tescilini talep hakkı da, yüklenicinin yapı ipoteği tescilini halep hakkından ayrı ve bağımsız bir haktır. Böylelikle aynı taşınmaz üzerinde iki ayrı kanuni ipotek tesisi mümkündür.

Anılan maddelere göre yapı ipoteğinin yasal koşullarını, a-Bir yapı alacağının mecut olması, b-Alacağın çekişmeli olmaması, yani alacağın taşınmaz maliki tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması, c-Malik tarafından yeterli güvencenin gösterilmemiş olması, d-Yüklenicinin işin tamamlanmasından itibaren en geç 3 ay içinde tescil talebinde bulunması olarak saymak mümkündür.

Somut olayda Bölge Adliye Mahkemesince; her ne kadar davalı kuruma ait taşınmaz üzerinde taşeron tarafından yapılan imalatlar ve temin edilcek malzemeler işini konu alan 01.04.2022 tarihli sözleşmenin dava dışı yüklenici ... İnşaat Ltd. Şti. ile davacı taşeron şirket arasında akdedildiği, davacı şirket ile davalı iş sahibi ... arasında sözleşme ilişkisi yahut başkaca bir borç ilişkisi bulunmadığı, iş bu davada husumet yöneltilen iş sahibinin, davacı şirket ve dava dışı yüklenici ... Şirketi arasında akdedilen sözleşmeye taraf olmadığı gerekçesi ile husumetten ret kararı verilmiş ise de yukarıda açıklandığı üzere taşınmaz maliki ile alt yüklenici arasında doğrudan eser sözleşleşmesi ilişkisi bulunmasa bile 4721 sayılı TMK m. 893/3 ve 895. maddelerindeki şartların mevcudiyeti halinde arsa sahibinden inşaatçı ipoteği talebinde bulunulabileceğinden, davalı arsa sahibinin pasif husumet ehliyeti olup, Bölge Adliye Mahkemesince, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın husumetten reddine karar verilmesi hatalı olmuştur.

Mahkemece yapılacak iş, dava konusu bağımsız bölümler üzerine dava tarihinden sonra ipotek tescili işlemi yapıldığından konusuz kalan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına ve davanın açılmasındaki haklılık durumuna göre yargılama giderlerine hükmedilmesinden ibarettir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

28.000,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalıdan alınarak Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan davacıya verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın kararı veren Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine,

03.02.2025 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi