Taşınmazın Geç Tesliminden Doğan Ceza-i Şart İstemi - Yapı Kullanım İzin Belgesinin Geç Alınmış Olması

CEVAP :Davalı , konut yapımının tamamlanması ve kullanıma hazır hale getirilmesi üzerine 24 Mart 2017 tarihinde davalı Bornova Belediye Başkanlığına tüm konutların yapı kullanma izin belgelerinin alınması için müracat edildiğini, 29/03/2017 tarihinde konutlarını gelip teslim almaları ve ayrıca her bir alıcıya elektrik, su, doğalgaz vs. abonelikleri güvence bedeli, DASK poliçesi primi gibi giderlerin alıcılar adına ödenebilmesi için 2.000,00 TL avans ödenmesi gerektiği bildiriminde bulunulduğunu, bildirimi alan davacının 30 Mart 2017 tarihinde 2.000,00 TL avans ödemesini yaptığını, bildirim üzerine 170'i aşkın alıcının randevu alarak gelip konutlarını teslim aldığını ancak davacının teslim alma yükümlülüğünü yerine getirmeyerek temerrüde düştüğünü, davacının haksız ve kötü niyetli olarak İzmir 7.Noterliğinden keşide ettiği 09/06/2017 tarih ve 4205 yevmiye nolu ihtarname ile konutunun teslim edilmesini talep ettiğini, bilirkişi raporunda konuta özgü olarak tespit tarihi itibari ile evin içinde eksiklik olmadığının belirtildiğini, gecikmenin varlığını hiç bir şekilde kabul anlamına gelmemekle birlikte sözleşmenin satıcıya 120 gün gecikme hakkı tanıdığını, belirterek davanın reddini savunmuştur.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ :İlk derece mahkemesi davanın kabulüne, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 500,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, karar vermiştir.

İSTİNAF TALEBİNDE BULUNAN :Davacı ve davalı taraf istinaf talebinde bulunmuştur.

BİLDİRİLEN İSTİNAF SEBEPLERİ : Davacı istinaf dilekçesinde, ilk derece mahkemesince dava konusu taşınmazın 08/08/2017 tarihinde teslim alındığı kabul edilmiş ise de yapı kullanım izin belgesinin 21/09/2017 tarihinde alındığından, taşınmazın oturmaya münasip şekilde teslim edildiği tarihin yapı kullanım izin belgesinin alındığı tarih olduğunu, belirterek ilk derece mahkemesi kararının ortadan kaldırılmasını talep etmiştir.

Davalı istinaf dilekçesinde, tanık delilinin dikkate alınmadığını, davacının temerrüdünün dikkate alınmadığını, taraflar arasındaki konut satış vaadi sözleşmesinin teslimi düzenleyen 9. Maddesi ve maddi gerçekler dikkate alınmadan karar verildiğini, davacının kötü niyetinin korunduğunu, mahkemenin satıcının teslimde 120 gün ek süre kullanabileceğine dair hususu değerlendirmesinde hukuka aykırılık bulunduğunu, mahkeme tarafından hatalı ve yetersiz bilirkişi raporuna göre hüküm kurulduğunu, mahkemece taleple bağlılık ilkesinin dikkate alınmadığını belirterek ilk derece mahkemesi kararının ortadan kaldırılmasını talep etmiştir.

GEREKÇE : Taraflar arasındaki uyuşmazlık davacı tarafından satın alınan taşınmazın geç teslim edildiği iddiasına dayalı ceza-i şart alacağının tahsili istemine ilişkindir.

İlk derece mahkemesince teslimin 31.03.2017 tarihi olması gerekirken, 08.08.2017 tarihinde gerçekleştiği kabul edilerek ve davacının fazlaya ilişkin hakları saklı tutularak davanın kabulüne ve 500 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiş olup, davacı ve davalı tarafça karara karşı istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

Taraflar arasında imzalanan ön ödemeli konut satış sözleşmesi uyarınca taşınmazın teslim tarihi 31.03.2017 tarihi olarak kararlaştırılmış olup, projenin icrasındaki iklimsel teknik ve hukuki gerekçelerle satıcının teslim tarihini herhalde ve kendiliğinden 120 gün süre ile erteleyebileceği, 120 günde de bağımsız bölümün alıcıya teslim edilmemesi halinde devam eden aylarda cezai şart olarak aylık rayiç kira bedelinin ödeneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşme uyarınca davalıya teslim tarihini 120 gün süre ile erteleyebilme hakkı tanınmış olup, sözleşmenin bu hükmü haksız şart niteliğinde de değildir. O halde davalı tarafın teslime ilişkin sorumluluğu teslim tarihi olan 31.03.2017 tarihinden itibaren 120 gün geçtikten sonra, 30.07.2017 tarihinde, başlayacaktır.

Dava dosyasında bulunan teslim tutanağı ile taşınmaz davacıya 08.08.2017 tarihinde teslim edilmiş olup, davalı taraf sözleşme uyarınca taşınmazın teslim edilmesi gereken tarih olan 30.07.2017 ile fiili teslim tarihi olan 08.08.2017 tarihleri arasındaki dönem için sözleşme uyarınca rayiç kira bedelini ödemekle yükümlü olup davacı bu döneme isabet eden miktarı isteme hakkına sahiptir. Buna göre; davalı şirket 30.07.2017 ile 08.08.2017 tarihleri arasındaki 9 günlük geç teslim süresine karşılık olarak, bilirkişi raporunda belirlenen aylık 3.500 TL kira rayiç bedelinin 9 günlük karşılığı olan 1.050 TL miktardan sorumludur.

Davacı taraf yapı kullanım izin belgesinin 21/09/2017 tarihinde alınması itibariyle taşınmazın oturmaya münasip şekilde teslim edildiği tarihin yapı kullanım izin belgesinin alındığı tarih olduğunu istinaf sebebi olarak ileri sürmüş ise de teslimin fiilen gerçekleşmesi yeterli olduğundan davacının bu yöne ilişkin istinaf itirazı yerinde değildir.

Anlatılan nedenlerle, davacının istinaf isteminin reddine, davalının istinaf isteminin kısmen kabulüne, ilk derece mahkemesi kararı usul ve yasaya aykırı olduğundan kaldırılmasına ve davanın yukarıda belirtilen miktar esas alınarak kabulüne karar verilmesi gerekmiştir.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davacının istinaf isteminin REDDİNE, davalının istinaf isteminin KISMEN KABULÜNE, İzmir 1. Tüketici Mahkemesi'nin 05/09/2018 günlü 2017/472 Esas, 2018/371 karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,

2-Davanın KABULÜNE, davacının davalıdan talep edebileceği 1.050,00 TL'lik miktara ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik talep ettiği 500,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

3-Alınması gerekli 54,40 TL karar ve ilam harcının davalıdan tahsiline hazineye irat kaydına,

4-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT gereğince hesap olunan 500,00 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsiline davacıya verilmesine,

5-Davacı tarafından yapılan 3.003,60 TL ilk derece mahkemesi yargılama giderlerinin davalıdan tahsiline davacıya verilmesine,

6-Davalı tarafından yapılan ilk derece mahkemesi yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,

7-Kullanılmayan gider avanslarının talep halinde yatırana iadesine,

8-İstinaf talebinde bulunan davacı tüketici olup harçtan muaf olduğundan bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,

9-İstinaf talebinde bulunan davalı tarafından peşin olarak yatırılan 35,90 TL istinaf karar harcının talep halinde davalıya iadesine,

10-İstinaf talebinde bulunan davalı tarafından peşin olarak yatırılan 98,10 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcının talep halinde davalıya iadesine,

11-Davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,

12-İstinaf talebinde bulunan davalı tarafından peşin olarak karşılanan 14,00 TL tebligat masrafının davacıdan tahsiline davalıya verilmesine,

Dair dosya üzerinde yapılan inceleme ve müzakere neticesinde 20.02.2020 tarihinde, oy birliği ile kesin olarak karar verildi.

[GEREKÇELİ YEREL MAHKEME KARARI]

İZMİR

1. TÜKETİCİ MAHKEMESİ

GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO : 2017/472

KARAR NO : 2018/371

DAVA : Tüketiciyi Koruma Kanunundan Kaynaklanan (Hizmetin Ayıplı Olmasından Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 03/11/2017

KARAR TARİHİ : 05/09/2018

KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 17/09/2018

Mahkememizde görülmekte bulunan Tüketiciyi Koruma Kanunundan Kaynaklanan (Hizmetin Ayıplı Olmasından Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılamasının sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

DAVA: Davacı vekili Mahkememize vermiş olduğu 03/11/2017 tarihli dilekçesi ile; müvekkili ile muhatap şirket arasında İzmir 27.Noterliği'nin 12/10/2016 tarih ve 20381 yevmiye numaralı Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi ile İzmir ili, Bornova ilçesi, Işıklar Mahallesi, 10962 ada, 1 parselde kayıtlı, Narova 2.Etap Blok Kule, 12.Kat, 69 numaralı bağımsız bölümün satışı konusunda anlaştıklarını, taşınmazın kat irtifaklı tapusunun 27/10/2016 tarihinde müvekkiline devredildiğini, müvekkili tarafından 570.000,00 TL ödeme yapıldığını, sözleşme gereğince taşınmazın müvekkiline 31/03/2017 tarihinde teslim edilmesi gerekmekteyken teslim edilmediğini, teslimin yapılması için İzmir 7.Noterliğinin 04205 yevmiye numaralı 09/06/2017 tarihli ihtarnamesinin keşide edildiğini, ihtarnamenin 21/06/2017 tarihinde tebliğ edildiğini ancak teslimin gerçekleşmediğini, İzmir 5.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2017/104 D.İş sayılı dosyasından yaptırdıkları tespit ile taşınmazın tespit tarihinde de teslime müsait olmadığının sabit olduğunu, taşınmazın sözleşmede belirlenen tarihte teslim edilmemiş olması sebebiyle; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 500,00 TL cezai şart bedelinin ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, ayrıca İzmir 5.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2017/104 D.İş sayılı dosyasından yapılan yargılama masrafı olan 692,80 TL'nin yargılama giderlerine dahil edilerek davalıdan alınarak davacıya verilmesi ve yargılama gideri ile vekalet ücretinin karşı yana yükletilmesini talep etmiştir.

CEVAP : Davalı vekili 27/11/2017 havale tarihli cevap dilekçesi ile; konut yapımının tamamlanması ve kullanıma hazır hale getirilmesi üzerine 24 Mart 2017 tarihinde davalı Bornova Belediye Başkanlığına tüm konutların yapı kullanma izin belgelerinin alınması için müracat edildiğini, akabinde müvekkilinin konutların alıcıya teslimini planladığını, 29 Mart 2017 tarihinde konutlarını gelip teslim almaları ve ayrıca her bir alıcıya elektrik, su, doğalgaz vs. abonelikleri güvence bedeli, DASK poliçesi primi gibi giderlerin alıcılar adına ödenebilmesi için 2.000,00 TL avans ödenmesi gerektiği bildiriminde bulunulduğunu, bildirimi alan davacının 30 Mart 2017 tarihinde 2.000,00 TL avans ödemesini yaptığını, bu bildirim üzerine 170'i aşkın alıcının randevu alarak gelip konutlarını teslim aldığını, ancak davacının teslim alma yükümlülüğünü yerine getirmediğini ve böylece temerrüde düştüğünü, aradan aylar geçtikten sonra haksız ve kötü niyetli olarak İzmir 7.Noterliğinden keşide ettiği 09/06/2017 tarih ve 4205 yevmiye nolu ihtarname ile konutunun teslim edilmesini talep ettiğini, bilirkişi raporunda konuta özgü olarak tespit tarihi itibari ile evin içinde eksiklik olmadığını, gecikmenin varlığını hiç bir şekilde kabul anlamına gelmemekle birlikte sözleşme davalıya 120 gün gecikme hakkı tanıdığını, haksız ve yersiz olan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER VE GEREKÇE: Dava, kira kaybına yönelik tazminat talebine ilişkindir.

Mahkememizce deliller toplanmış, dosya incelenmiş ve dosya tümüyle bilirkişiye verilerek 21/02/2018 havale tarihli bilirkişi raporu ile 19/06/2018 havale tarihli ek bilirkişi raporu alınmıştır. Bilirkişi rapor ve ek raporunda sonuç olarak; dava konusu Narova 2.Etap 12.Kat 69 nolu bağımsız bölüm ile ilgili olarak keşif sırasındaki tespitlere göre gerek ortak alanlar, gerekse bağımsız bölümde kullanılmaya engel olacak nitelikte herhangi bir eksik ve ayıplı imalat tespit edilemediği, bağımsız bölümün alıcıya sözleşmede belirtilen tarihten 4 ay 8 gün geç teslim edildiği, bağımsız bölümün kendisi ve ortak alanların bağımsız bölüme katkıları da düşünülerek teslim edilmesi gereken 31/03/2017 tarihi itibari ile emsal kira bedelinin 3.500,00 TL/ay olduğu, bu süreye tekabül eden gecikme tazminatının 14.945,00 TL olduğu, dava dilekçesindeki talebin fazlaya ilişkin hakların saklı kalmak üzere şimdilik 500,00 TL olduğu, dava konusu bağımsız bölümün içinde bulunduğu parsel, ilçe, mahalle ve site ekonomik sosyal ve kültürel olarak güçlü bir konumda olduğu, bu durumun taşınmazın değerini arttırmakla buna paralel olarak rayiç kira bedelini de arttırdığı, bağımsız bölüm içinde bulunduğu parselin geometrik şeklinin uydu fotoğrafından görüleceği üzere kare şeklinde olduğu, bu özelliğin parsel içinde ortak alanlara proje ve tasarım kolaylığı ve rahatlığı getirdiği, ölü alan oluşturmadığı, dolayısı ile maksimum verim ve kullanışlılık avantajı getirdiği, site içindeki mevcut tasarımda bunun olumlu etkisinin görüldüğü, yer altı otoparkı, havuz, site içindeki yürüyüş yolları değer arttırıcı unsunlar olduğu, bağımsız bölümün brüt alanı mimari projeye göre 197,22 m² olduğu, mimari dizaynı ve kullanışlılık durumu oldukça iyi ve ferah olup, ölü ve karanlık alan bulunmadığı, binanın 12.katta olması nedeniyle ayrıca hem site içi manzara, hem de genel olarak çevreye seyir keyfi getirdiği, büyük balkonun geniş ve 22,20 m² olmasının seyir keyfine ayrıca katkı sağladığı, bağımsız bölüm içinde kullanılan tüm malzemelerin 1.sınıf olup ayrıca değer arttırıcı unsur olup kira bedeline de yansıdığı, tüm bu kriterlerin her birinin bağımsız bölümün değerini ayrı ayrı arttırıcı unsurlar olduğu, bu kriterler doğrusal olarak emsal kira bedeline yansıdığı, takdir edilen kira bedelinin bu kriterler çerçevesinde değerlendirildiği açıklanmıştır.

Davacıların dava konusu taşınmaza ilişkin yaptıkları sözleşme koşulları, dava konusu taşınmazın teslim tarihi ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde;

Dava konusu taşınmazın 08/08/2017 tarihinde fiilen teslim alındığı, yapı kullanım izin belgesinin sonradan alınmasının teslim edilmediği şeklinde yorumlanamayacağı, teslim edilmesi gereken 31/03/2017 tarihi ile fiilen teslim alınan 08/08/2017 tarihi arasında 4 ay 8 günlük gecikme olduğu anlaşılmıştır.

Her ne kadar davalı vekili cevap dilekçesinde davalının davacıya konutu teslim almasını istediğini belirtmiş ise de; İzmir 5.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/104 D.İş sayılı dosyasında düzenlenen 13/07/2017 tarihli raporda 06/07/2017 tarihli keşif neticesinde dava konusu dairenin "Bu haliyle teslime hazır olmadığı" şeklinde görüş belirtilmiştir.

Yine dava konusu taşınmaza ilişkin sözleşmede davalıya 120 gün gecikme hakkı tanındığı görülmekle birlikte, bu hususun teslimden 30 gün öncesinden yazılı bildirim şartına tabi kılındığı anlaşılmakla; talebe bağlı kalınarak aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

Davanın KABULÜNE, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 500,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,

Harçlar Kanunu gereğince 35,90 TL başvuru harcı ve 35,90 TL peşin harç olmak üzere toplam 71,80 TL harcın davalıdan tahsili ile Hazineye irat kaydedilmesine,

Davacı vekili yararına Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 13/1-2. maddesi uyarınca takdir olunan 500,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı vekiline verilmesine,

Davacı tarafından sarf olunan 2.310,80 TL mahkeme masrafı ile İzmir 5.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2017/104 D.İş - 2017/104 Karar dosyasında sarf olunan 692,80 TL mahkeme masrafı olmak üzere toplam 3.003,60 TL mahkeme masrafının davalıdan alınarak davalıya verilmesine,

Davalı tarafından sarf olunan mahkeme masrafının üzerinde bırakılmasına,

Davacı tarafından yatırılan gider avansından bakiye kalanın HMK'nun 333/1 maddesi gereğince karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,

Davalı tarafından yatırılan gider avansından bakiye kalanın HMK'nun 333/1 maddesi gereğince karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,

Dair, davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde İstinaf yolu açık olmak üzere karar verildi.05/09/2018