Önalım Hakkında Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Davalının İşlemin Tarafı Olması Hasebiyle Bedelde Muvazaa İddiasında Bulunamayacağı

Demirci Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 29.11.2018 tarih ve 2017/185 Esas, 2018/181 Karar sayılı kararının, istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin davalı avukatı tarafından istenilmesi üzerine, dairemize gönderilen dosya incelendi, dosya içeriğine göre incelemenin duruşmasız olarak yapılması uygun görülmekle, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR : İSTEM:

Davacı avukatı tarafından verilen 20.11.2017 havale tarihli dava dilekçesinde özetle; davacının maliki olduğu D…… ilçesi A……. Mahallesi 166 ada 39 parsel sayılı taşınmazın komşusu olan 166 ada 34 parselin M. Y. tarafından E. G.'e 16/11/2017 tarihinde henüz bilmedikleri bir bedelle satıldığını, davacının bu taşınmazı M. Y.'dan satın almak istediğini, pazarlığın yapıldığını, satış bedelinin hazırlandığını, ancak M. Y.'ın taşınmazı E. G.'e sattığını, E. G.'in davacının bu tarlayı satın almak için pazarlık yaptığından ve anlaştığından haberdar olduğu halde bu taşınmazı satın aldığını, davacının yasal ön alım hakkını kullanarak dava konusu taşınmazı tapu satış bedelini ve satış masraflarını ödeyerek satın almaya hazır olduğunu belirterek öncelikle tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasına, D… İlçesi A….. Mahallesi …. ada …. parsele ait tapu kaydının yasal ön alım hakkına dayanılarak iptaline ve davacı adına tapuya tesciline karar verilmesi isteğinde bulunmuştur.

YANIT :

Davalı avukatı tarafından verilen 11.12.2017 tarihli, dava dilekçesine yanıt dilekçesinde özetle; Dava konusu taşınmazı M. Y.'dan satın aldığını, yaptığı araştırmada M. Y.'ın bu taşınmazı en son 27.000 TL ye satmak istediğini, K. A.'ın cevaben "bana 25.000 TL'ye verirsen alırım, başka bir yerdeki 3 dönümlük tarlanı da verirsen 27.000 TL veririm" dediğini, M.Y.'ın buna razı olmaması üzerine K. A.'ın dava konusu yeri almaktan vazgeçtiğini, M. Y. ile K. A.'ın anlaşamadıklarını duyduktan sonra M. Y.'ın kendisini çağırdığını, M. Y.'ın kendisine davacı ve oğlu ile anlaşamadıklarını, bu yeri uzun zamandır kiralayıp kullandığımı belirtmesi üzerine 27.000 TL bedelle taşınmazı almak üzere anlaştıklarını, davacının kötü niyetli olduğunu, maksadının taşınmazı ucuza kapatmak olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:

İlk derece mahkemesi 29.11.2018 tarih ve 2017/185 Esas, 2018/181 Karar sayılı kararında özetle; "...Dava, 5403 Sayılı Toprak Kanunu ve Arazi Kullanım Kanununa, 6537 Sayılı Kanunla eklenen 8/i. maddesi uyarınca önalım hakkına dayanan tapu iptal ve tescil talebine ilişkindir.

5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi kullanım kanununa 6537 Sayılı kanunla eklenen 8/i. Maddesi "....Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir. Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medeni Kanunu hükümleri uygulanır." hükmünü içermektedir. Dolayısıyla 5403 Sayılı Toprak Kanunu ve Arazi Kullanım Kanunu'na dayalı olarak açılan önalım hakkının kullanılması ile ilgili davalarda Türk Medeni Kanunun 732 ve devamı maddeleri esas alınacaktır.

4721 Sayılı Medeni Kanun'un 732. Maddesinde, "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler."

Aynı yasanın 733/3,4. Maddesinde, "Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer." hükümlerine yer verilmiştir.

Taraflarca ileri sürülen iddia ve savunma kapsamında gösterilen deliller mahkemece toplanmış, bu doğrultuda davacının maliki olduğu taşınmaz (……. İli, …. İlçesi, ……. Mah. ….. Mevkii, … ada … parsel) ile dava konusu taşınmaza (…. İli, ….. İlçesi, …. Mah. …. Mevkii, … ada … parsel) ilişkin tapu kayıtları, krokiler ve taşınmaz satışına ilişkin resmi senet dosya kapsamına alınmıştır.

Taşınmaz mahallinde keşif yapılmış ve tanıklar dinlenmiştir.

Dosya kapsamında bulunan dava konusu taşınmaz satışına ilişkin resmi senede göre dava konusu ….. İli, …. İlçesi, ……. Mah. Akçeşme Mevkii, …. Ada … parsel sayılı taşınmazın 16/11/2017 tarihinde M. Y. tarafından E. G.'e 4.500 TL bedel ile devrinin yapıldığı anlaşılmış ve satıştan sonra noter aracılığı ile hak sahibi olabilecek sınırdaş maliklere ihbarda bulunulmadığı görülmüştür.

Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde, "Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür." hükmüne yer verilmiştir. Her ne kadar davalı taşınmazın satış bedelinin daha fazla olduğunu iddia etmiş ise de, hukuki işlemin tarafı olan davalının üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvaaza iddiasında bulunamayacağı anlaşılmıştır. Dolayısıyla davacı tarafa resmi senette satış bedeli olarak gösterilen 4.500 TL ve resmi senette alıcı tarafından yatırılan 90,00 TL tapu giderinin mahkememiz veznesine depo edilmesi için süre verilmiş ve süresi içerisinde depo bedelinin yatırıldığı görülmüştür.

İddia, savunma, tapu kayıtları, taşınmaz satışına ilişkin resmi senet ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, dava konusu taşınmazın satış işleminin davacıya noter aracılığı ile bildirilmediği, dolayısıyla 20/11/2017 tarihinde açılan davanın iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde açıldığı, davalı tarafın bedelde muvaaza iddiasının dinlenmeyeceği ve belirtilen süre içerisinde resmi senetteki satış bedeli ile alıcı hissesine düşen tapu giderlerinin davacı tarafça mahkememiz veznesine depo edildiği anlaşılmakla, davanın kabulü ile; davaya konu edilen …… İli, ….. İlçesi, ……… Mahallesi, ….. ada … parsel sayılı davalı E. G. adına kayıtlı bulunan taşınmazın tapu kaydının iptali ile, 13415709000 T.C. Kimlik Numaralı, M. ve R. oğlu, 01/07/1947 S. doğumlu davacı K. A. adına tapuya kayıt ve tesciline, karar kesinleştiğinde mahkememiz veznesine depo edilen 4.590,00 şufa bedelinin davalıya ödenmesine'' dair karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ:

Davalı avukatı tarafından verilen 19.12.2018 havale tarihli istinaf kanun yoluna başvuru dilekçesinde; ''...Davacının maliki olduğu …. ilçesi … Mahallesi … ada … parsel sayılı taşınmazın komşusu olan …. ada …. parselin M. Y. tarafından E. G.'e 16/11/2017 tarihinde henüz bilmedikleri bir bedelle satıldığını davacının bu taşınmazı M. Y.'dan satın almak istediğini, pazarlığın yapıldığım, ancak M. Y.'ın taşınmazı E. G.'e sattığını, E. G'in davacının bu tarlayı satın almak için pazarlık yaptığından haberdar olduğu halde bu taşınmazı satın aldığını, yasal ön alım hakkını kullanarak dava konusu taşınmazı tapu satış bedelini ve satış masraflarını ödeyerek satın almaya hazır olduğunu belirterek davalı müvekkil adına kayıtlı …. İlçesi …. Mahallesi …. ada …. parsele ait tapu kaydının yasal ön alım hakkına dayanılarak iptaline ve davacı adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiş ve mahkemece bu talebi kabul görmüştür.

Oysaki gerek davacı beyanları gerekse tanık beyanlara, özellikle önceki malik M.Y.'ın beyanı dikkate alındığında davacı bu yer için pazarlık yapmış, davacı önceki malikin istediği 27000 tutarı fazla bularak ödemeyi kabul etmediğinden dava konusu taşınmazı satın almaktan vazgeçmiş; dolayısıyla bedelde anlaşamadıkları için davacının pazarlığı sonuçsuz kalmıştır.

Davacının, gerek taşınmazın satış yapılmak istendiğinden gerekse davalıya yapılan satıştan haberinin olmadığı iddiası gerçekçi değildir.

Davacının davaya konu ettiği talebi hakkın kötüye kullanımı olup; MK 2. Maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırıdır.

Dava konusu taşınmaz satışına ilişkin resmi senede göre dava komşu …… İli, ….. İlçesi, …. Mah. …. Mevkii, … ada … parsel sayılı taşınmazın 16/11/2017 tarihinde M. Y. tarafından E. G'e 4.500 TL(………. Belediyesinden –bildirilen rayiç- değer rakamlarına göre 4500 TL olarak görünen, gerçekte ise 27000 TL ye satılmıştır.) bedel ile devrinin yapılmış ve satıştan sonra noter aracılığı ile hak sahibi olabilecek sınırdaş maliklere ihtar yoluyla bildirimde bulunulmasını beklemeden davacı 20.11.2017 tarihinde dava açtığından, henüz satışın üzerinden 4 gün sonra dava açması da manidardır.

Davacı adeta satışın yapılmasını kendisi için fırsat bilerek makul süre içerisinde ihtar yoluyla bildirim beklemeden dava açması da kötü niyetli davranarak bu durumu lehinde çevirmek istemektedir.

Yapılan keşifte 30542,28 TL olarak tespit edildiği üzere taşınmazın rayiç değeri, tapuda gösterilen bedelin kat be kat fazlası niteliğindedir. Davacının tapuda belirtilen ve gerçek durumu yansıtmayan ……. Belediyesinden bildirilen rayiç değer rakamlarına göre 4500 TL tutarı ödeyerek, bu yere ilişkin kötü niyetine rağmen mülkiyet hakkı elde etmesi durumunda davacının haksız ve sebepsiz zenginleşmesi sonucu doğuracaktır.

Yaptığı pazarlıkta piyasa rayiç değerinin altında ancak piyasa değerine yakın bir değerde almayı hedefleyen davacı, tapuda satış bedeli gösterilen 4500 TL ödemesi karşılığında mülkiyet hakkı elde etmesi sonucu adeta ödüllendirilmiş olacaktır. Davacının kendisi de taşınmazın gerçek değerinin tapuda gösterilen değerden fazla olduğunu bilmektedir.

Davacının talepleri T.M.K.nun 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.2.1951 gün ve 17/1 Sayılı İçtihadı Birleştirme Karan uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir.

Anlatılan nedenlerle yerel mahkeme kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmesi gerekmektedir.

Yukarıda ve Yerel Mahkeme dosyasında arz ve izah ettiğimiz ve re'sen dikkate alınacak gerekçelerle;

1-)İstinaf başvurumuzun kabulüne karar verilmesini;

2-)Yerel mahkemenin 2017/185 E. 2018/18'i K. sayılı kararının istinaf incelemesi neticesinde kaldırılmasını ve yeniden yargılama yapılarak talebimiz doğrultusunda davanın reddine karar verilmesini;

3-)Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine'' karar verilmesi istemiyle istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:

İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK.nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda;

Dava, 5403 Sayılı Kanun'un 8/(i) maddesi gereğince, önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir.

Mahkemece davanın kabulüyle depo edilen şufa bedeli de dikkate alınarak dava konusu taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Karar karşı davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'na 6537 Sayılı Kanunla eklenen 8/(i) maddesi “...Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir. Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.” hükmünü içermektedir. Buna göre 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'na dayanarak önalım hakkının kullanılması ile ilgili olarak açılan davalarda da, TMK'nın 732 vd. maddelerinin esas alınması gereklidir.

Bu nedenle, TMK'nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup, mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. TMK'nın 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı kararı da bu doğrultudadır.

Dava konusu taşınmazın satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelinin, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 734/2. maddesi gereğince hükümden önce mahkemece belirlenecek uygun bir zaman içinde depo edilmesi için davacıya süre verilmesi gerekir. Davacıya verilen bu sürenin kesin olduğuna da mahkemece karar verilebilir. Kesin süre içerisinde öngörülen işlem yerine getirilmez ise, 6100 Sayılı HMK'nın 94. maddesi gereğince işlemi süresinde yapmayan tarafın o işlemi yapma hakkı ortadan kalkar. Ancak anılan bu madde hükmünün uygulanabilmesi için davacının davayı sürüncemede bırakacak davranışta bulunması gerekir.

Her ne kadar davanın yasal dayanağı olan 5403 Sayılı Kanun'un 8/(i) maddesi 28.10.2020 tarihli 7255 Sayılı Gıda, Tarım ve Orman Alanındaki Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkındaki Kanunu'nun 20. Maddesine göre yürürlükten kaldırılmış ise de, 5403 Sayılı Kanun'un 8/(i) maddesi yürürlükte iken eldeki davanın açıldığı anlaşılmakla iş bu davanın ilgili yasa maddesinin yürürlükten kaldırılmasına ilişkin yasa değişikliğinden etkilenmeyeceği gözetilerek istinaf başvurusu yönünden inceleme yapılmıştır.

Somut olayda, yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler doğrultusunda, hak düşürücü süre içinde davacının yasal önalım hakkını kullandığı, davalının sözleşmenin tarafı olmakla bedelde muvazaa iddiasına dayanamayacağı gözetilerek taşınmazın satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelinin depo edilmesi sonucu mahkemece verilen kararın yerinde olduğu, her ne kadar davalı avukatı istinaf dilekçesinde belirtilen nedenlerle ilk derece mahkemesi kararını istinaf etmiş ise de, mahkeme tarafından dayanılan hukuksal ve yasal gerekçelere göre, delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemiş olup, davanın kabulüne dair ilk derece mahkemesi kararı usul ve yasaya uygun bulunmuş olmakla, davalı avukatının istinaf başvuru talebinin HMK'nın 353/(1)-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiş olup, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-)Demirci Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 29.11.2018 tarih ve 2017/185 Esas, 2018/181 Karar sayılı kararı, usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunduğundan, davalı avukatının bu karara karşı yapmış olduğu istinaf kanun yoluna başvurusunun, 6100 Sayılı HMK'nın 353/(1)-b-1. maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,

2-)Davalı avukatının istinaf başvurusunun reddine karar verilmiş olması nedeniyle, alınması gerekli 313,54 TL istinaf karar ve ilam harcından, peşin alınan 78,39 TL harcın mahsubu ile kalan 235,15 TL harç bedelinin davalıdan alınarak, Hazine'ye gelir kaydına,

3-)Davalı tarafından yatırılan 98,10 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı ile istinaf kanun yolu giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,

4-)Kararın, ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,

Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, HMK'nın 362/(1)-a maddesi uyarınca dava değeri itibarıyla kesin olmak üzere 04.02.2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.