Kira Sözleşmesinin Kentsel Dönüşüm Sebebiyle Sona Ermesi - Yapılan Masrafların İadesi - Gelir Kaybı İstemi

MAHKEMESİ : Van Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/707 E., 2023/978 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bitlis Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/318 E., 2022/411 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 14.01.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...’in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:  

I. DAVA

Davacı vekili; davacının 01.01.2007 başlangıç tarihli ve 22 yıl 2 ay süreli kira sözleşmesi ile davalının paydaşı olduğu taşınmazı kiraladığını, davacı tarafından kiralanana yapılacak masrafların aylık kira bedeline mahsup edileceğinin kararlaştırıldığını, davacının kiralanan otel binasında yer teslim ve tespit tutanağı ile tespit edilen eksiklikleri giderdiğini, tamirat ve onarımını tamamlayarak faaliyete başladığını, davacı tarafından yapılan tüm masrafların davalı ... tarafından incelenerek toplam 451.541,15 TL+KDV masraf yapıldığının raporlandığını, 17.11.2008 tarihli Bitlis Belediyesi kararında, binaya yapılan toplam 532.818,83 TL masraftan Belediyenin 6/10 payına tekabül eden 319.690,00 TL’nin kira bedelinden mahsup edilmesine karar verildiğini, kira sözleşmesinin kiralananı da kapsayan alanın 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli alan ilan edilmesi ile sona erdiğini, kiralananın yıkımının gerçekleştiğini, davalının taahhüt edilen 01.03.2029 tarihine kadar kiralananı kullanıma hazır bulundurma yükümlülüğünü yerine getirmediğini, yapılan masraflara mahsup edilen kullanım hakkı korunamadığı gibi müvekkiline kalan yıllara ilişkin ödeme yapılmadığını, bunun yanında davacının elde edeceği kârdan mahrum kaldığını, kira sözleşmesine göre zararının %50 faizi ile ödenmesi gerektiği ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL tazminatın yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; dava konusu kiralanan yerin riskli alan ilan edildiğini, yıkım ve buna ilişkin kamulaştırma işlemlerinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından gerçekleştirildiğini, kiralama süresinin bittiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu otelin 6306 sayılı Kanun kapsamında afet riski altında olduğundan Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından kamulaştırma yapılarak yıkıldığı, söz konusu yıkıma davalının sebebiyet vermediği bu nedenle davalı Belediyenin hasım olmayacağı, davacının dava açmakta hukuki yararının bulunmadığı gerekçesiyle, davanın usulden reddine karar verilmiştir. 

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu acele kamulaştırmanın dayanağı olan riskli alanın dava dışı Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yıkıldığı, riskli alan olarak ilan edilen bölgede yaşanabilecek bir afet riskinin bertaraf edilmesi amacıyla kamu yararı gözetilerek dava konusu işlemin tesis edildiği, davalının anılan kamusal işleme müdahalesinin de söz konusu olamayacağı gözetildiğinde sözleşmenin ifasındaki imkansızlığın sebebinin kamusal işlemin icrası olduğu, davalıdan tazminat talep edilemeyeceği gerekçesiyle; istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; kira sözleşmesinin uzun süreli yapılmasının, otelin tamirat ve masraflarının, davacı tarafından karşılanarak kira bedeline mahsup edilmesinden kaynaklandığını, harcamalar kira sözleşmesindeki kira borcuna mahsuben yapıldığından müvekkile iadesi gerektiğini, kamulaştırma ve yıkım işlemleri gerçekleştirildiğinden kira sözleşmesinin sona erdiğini, müvekkilin yapmış olduğu masrafları tahsil etmek için mahsup edeceği kira bedeli, kira ilişkisi kalmadığından arta kalan masrafları nakit olarak davalı taraftan talep etme hakkı doğduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. 

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin süresinden önce sona ermesi nedeniyle kira bedeline karşılık kiralanana yapılan masrafların iadesi ve gelir kaybı istemine ilişkindir.  

1.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, kira sözleşmesinin sona ermesinde davalının kusuru bulunmadığından davacının gelir kaybından sorumlu olmayacağının anlaşılmasına göre, davacının sair temyiz itirazları yerinde değildir. 

2.Taraflar arasında düzenlenen 01.01.2007 başlangıç tarihli ve 22 yıl 2 ay süreli kira sözleşmesinde; kira bedelinin, masrafların mahsubu şekilde ödeneceği kararlaştırılmış, 05.06.2008 tarihli Bitlis Belediyesi Encümen Kararında; kiracının yapmış olduğu masraflara ait sarf evrak ve dökümanların tek tek incelendiği ve tanzim edilen keşif raporunda toplam 451.541,15 TL masraf yaptığı, bu bedele KDV ilave edilerek toplam bedelinin aylık olarak kiraya mahsup edilmesinin uygun görüldüğü belirtilmiş, 17.11.2008 tarihli Bitlis Belediyesi Meclis Kararında ise; kiralanana toplam 532.818,83 TL masraf yapıldığı, belediyenin 6/10 hissesine tekabül eden 319.690,00 TL’nin sözleşme hükümleri gereğince kiraya mahsup edilmesine karar verilmiştir. Davacı kiracının, davalı kiraya verenin izniyle kiralanana yaptığı masrafların kira bedelinden mahsup edilmesi, davalı kiraya veren tarafından kabul edilmiştir. Bu nedenle peşin kira ödemesi niteliğinde olan bu harcamalardan davalı kiraya veren sorumludur. Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; kiralananın sözleşme süresinin sona ermesinden önce tahliye edilmesi nedeniyle kalan süre belirlenerek, meclis kararında belirlenen harcama bedelinden bu süre ile orantılı olarak belirlenecek bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile istemin tümden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. 

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle,

1. Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,
2.Temyiz olunan, Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 371 inci maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,
28.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
14.01.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.