Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması - Tapu İptal ve Tescil - İkinci El Konumundaki Kişinin İyi Niyeti

Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat davası sonunda, yerel mahkemece tapu iptal- tescil isteğinin reddine, tazminat isteğinin kabulüne ilişkin olarak verilen karara karşı davacı vekili ve davalılar ... ve ... vekili tarafından istinafı üzerine, ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin olarak verilen karar, davacı vekili ve davalılar ... ve ... vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...’ün raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü.

-KARAR-

Dava, vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir.

Davacı, ...’da yaşadığı dönemde maliki olduğu 152 ada 95 parseldeki 18 nolu bağımsız bölümle ilgili işlerin yapılması amacıyla davalı ...’ü vekil tayin ettiğini, ancak davalı vekil ...’ün bilgisi ve rızası dışında taşınmazı eşi olan diğer davalı ...’ye satış suretiyle temlik ettiğini, ...’nin de yakın arkadaşı ve komşusu olan diğer davalı ...’e devrettiğini, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını, davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket ettiğini, kendisine herhangi bir bedel de ödenmediğini ileri sürerek tapu kaydının iptali ile adına tescilini, olmadığı takdirde taşınmazın dava tarihi itibarıyla tespit edilecek rayiç değerinin yasal faiziyle birlikte davalı ...’ten tahsilini istemiştir.

Davalılar ... ve ..., iddiaların doğru olmadığını, davacının arkadaşları olan dava dışı ...’ın inşaatını yaptığı binadan bedelini ödeyerek iki adet daire satın aldıklarını ancak anılan kişilerin inşaatı tamamlayamadıklarını, bunun üzerine satın aldığı iki adet dairenin dava dışı ... adlı kişiye devredilmesi karşılığında yeni yapılacak bir binadan kendilerine üç adet daire verilmesi ve teminat olarak da inşaat bitimine kadar çekişmeli taşınmazın kendilerine devredilmesi konusunda anlaştıklarını, bu doğrultuda davacının davalı ...’e vekaletname verdiğini ve dava konusu taşınmazın davalı ...’ye devredildiğini, dava dışı İbrahim ...’in yeni yapacağı binanın inşaatını bitirememesi nedeniyle dava konusu taşınmazı bedeli karşılığında diğer davalı ...’e devrettiklerini; diğer davalı ..., davacı ile diğer davalılar arasındaki ilişkiyi bilmediğini, dava konusu taşınmazı gezip görerek bedelini ödeyerek satın aldığını, iyiniyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

İlk derece Mahkemesince, davalı vekil ...’ün vekalet görevini kötüye kullandığı, vekilin eşi olan ilk el konumundaki diğer davalı ...’nin de durumu bilerek hareket ettiği, ancak son kayıt maliki davalı ...’in kötüniyetli olduğu iddiasının kanıtlanamadığı gerekçesiyle tapu iptal-tescil isteğinin reddine, tazminat isteğinin kabulüne karar verilmiş, davacı ve davalılar ... ve ...’nin istinafı üzerine, ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK’nın 353/1.b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı ...’ın ... 3. Noterliğinin 24.08.2015 tarih 18363 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile satış yetkisi de içerir şekilde davalı ...’i vekil tayin ettiği, vekil ...’ün çekişme konusu 152 ada 95 parseldeki 18 nolu bağımsız bölümü 01.09.2015 tarihinde eşi olan davalı ...’e, davalı ...’nin de 24.03.2017 tarihinde diğer davalı davalı ...’ya satış suretiyle temlik ettiği anlaşılmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki, dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle davalı vekil ...’ün vekalet görevini kötüye kullandığı, vekil ile ilk el davalı ...’nin el ve işbirliği içerisinde hareket ettikleri saptanarak anılan davalılar yönünden yazılı şekilde karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Davalılar ... ve ... vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmediğinden, reddine.

Davacı vekilinin tapu iptali ve tescil isteğine yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Bilindiği üzere; Borçlar Kanununun temsil ve vekalet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.

6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.

Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.

Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.

Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

Hukukumuzda diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlama düşüncesiyle, alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun(TMK) 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988. ve 989. maddelerinin ve tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.

Öte yandan, bir Devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise, bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nın 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1.fıkrasında "Bir ayni hak yolsuz olarak tesçil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.

Ancak, tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten, bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse, diğer yanda ise kendisi için maddi hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta şeklen iyi niyetli gözükeni değil gerçekten iyi niyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.

Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı'' ilkeleri 8.11.1991 tarih 1990/4 esas 1991/3 sayılı İnançları Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir.

Somut olayda; ikinci el konumundaki davalı ...’nın iktisabında iyiniyetli olup olmadığı hususunda mahkemece hükme yeterli bir araştırma yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.

Hal böyle olunca; tapu iptali ve tescil isteği yönünden, yukarıda değinilen ilkeler gözetilmek suretiyle taraf tanıklarının ayrıntılı biçimde yeniden dinlenmesi, davalı ...’in taşınmaz bedelini ödeyip ödemediği, diğer davalılar ... ve ...’nin işyeri komşusu olup olmadığı, davalı ...’in yeğeninin ...’de okuyup okumadığı hususlarında gerekli araştırmanın yapılması, toplanan ve toplanacak deliller birlikte değerlendirilerek davalı ...’in TMK′nin 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacağının kuşkuya yer bırakmayacak şekilde açıklığa kavuşturulması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik araştırma ile yetinilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.

Davacının açıklanan nedenlerden ötürü yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/1. maddesi uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun′un 371/1-a maddesi uyarınca BOZULMASINA, dosyanın kararı veren ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Hukuk Dairesine gönderilmesine, alınan peşin harcın davacıya geri verilmesine, aşağıda yazılı 6.562.50 TL. bakiye onama harcının temyiz eden davalılardan alınmasına, 29/03/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.