Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - Yapı Kayıt Belgesi

Davacı ... ile davalı ... arasındaki davadan dolayı ... 2. Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 08.10.2013 gün ve 2011/490-2013/566 sayılı hükmü onayan 23. Hukuk Dairesi'nin 12.05.2016 gün ve 2015/594-2016/3101 sayılı ilâmı aleyhinde davacı vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- K A R A R -

Dava, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nden kaynaklanan tazminat talebine ilişkin olup, mahkemece davanın reddine karar verilmiş, bu kararın davacı tarafından temyizi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2015/594 Esas 2016/3101 Karar sayılı ilâmı ile onanmasına karar verilmiş, bu karara karşı davacı tarafından karar düzeltme talebinde bulunulmuştur.

Davacı davasında davalı arsa sahibi ... ile aralarında 01.04.1987 tarihinde düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi imzaladığını, buna göre davalıya ait taşınmaz üzerinde A ve B bloktan oluşan her bir blokta 9 daire olmak üzere 18 adet daireden oluşan inşaat yapmayı üstlendiğini, sözleşmede A bloktaki toplam 9 daire ile B bloktaki 2. kat 7. ve 8. numaralı dairelerin kendisine verilmesinin kararlaştırıldığını, sözleşmeye güvenerek inşaat ruhsatı aldığını ve inşaata başladığını, 24 ay içinde inşaatı tamamlayarak oturabilir halde arsa sahibine teslim ettiğini, bu binaların 1990 yılından 2008 yılına kadar gerek kendisi tarafından gerekse davalı tarafından 3. şahıslara kiralandığını, ancak sonradan Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın ... 2. nolu Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu'nun 21.06.1989 tarihli raporunda dava konusu taşınmazın 3. derecede doğal sit alanında kaldığının belirlenip belediye tarafından verilen inşaat ruhsatının iptâl edildiğini, inşaata başlandığı zaman tapu kaydında koruma kararı, sit alanı vs. gibi şerh bulunmadığını eğer böyle bir şerh bulunsaydı yada ... Belediye Başkanlığı tarafından böyle bir uyarı yapılsaydı inşaata başlamayacağını, ancak dava konusu taşınmazın kök kaydında sit alanı şerhi bulunduğunu, davalının bu durumu bildiğini, ancak kendisinden sakladığını ve dürüstlük kuralına aykırı davrandığını, sözleşme öncesi imkânsızlık olduğunu ve bu sözleşmenin ifa edilememesinin arsa sahibinin kusurundan kaynaklandığını, bu sebeplerle iskan ruhsatının verilememesi ve kendisine düşen bağımsız bölümlerin ve arsa paylarının değeri ve tescilinin yapılamaması nedeniyle mal varlığında oluşan zararların karşılığı olarak fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline, karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı savunmasında davacının kendisine düşen bağımsız bölümleri pansiyon ve otel olarak kiraya verdiğini, davacının belediyeden aldığı ruhsata aykırı bina yaptığını ve binaların tam ve eksiksiz olarak kendisine teslim edilmediğini, davacının inşaata başlamadan önce her türlü tedbiri almak zorunda olduğunu, davacı tacirin özen borcu olduğunu açıklayarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece davacının dava konusu yerin sit alanı olduğunu 1989 tarihinde öğrendiği, bu konuda kendisine gerekli bildirimlerin yapıldığı, ... Ağır Ceza Mahkemesi'nde yargılandığı ve delil yetersizliğinden dolayı beraat ettiği ancak bu durumdan haberdar olmasına rağmen inşaatı yapmaya devam ettiği, inşaatı tamamladıktan sonra 1990 yılından 2008 yılında kadar kaçak inşaatta bulunan yapıları kiraya verdiği, 2008 yılında da binadaki ince işlerin yapımı için dava dışı taşeron firmayla yeni bir sözleşme imzaladığı, basiretli tacir gibi davranmayarak yaklaşık 22 yıl önce dava konusu yerin sit alanı olduğunu öğrenmesine ve bu konuda ceza mahkemesinde yargılanmasına rağmen eylemlerine devam ederek dava konusu taşınmazla ilgili tasarrufta bulunmaya devam ettiği ve hatta kaçak yapıdaki ince işler için dava dışı taşeron firma ile yeni bir sözleşme imzaladığı, 22 yıl sonra bu davayı açmasının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Eser sözleşmesi ve bu kapsamda kalan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri taraflara karşılıklı haklar ve borçlar yükleyen bir iş görme akdidir. Yüklenici yapımını üstlendiği eseri sözleşmeye, teknik ve sanatsal ilkelere ve amaca uygun olarak imâl edip iş sahibine teslim etmekle, iş sahibi de kararlaştırılan iş bedelini ödemekle yükümlüdürler. 3194 sayılı İmar Yasası'nın 21. maddesi gereğince aynı Kanun'un 26. maddesinde gösterilen istisnalar hariç her türlü inşaat yapımı ilgilisine göre belediye veya valiliklerden alınacak yapı ruhsatına tabidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. İstisnalar dışında ruhsat alınmadan yapıya başlanması, kaçak yahut ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapılması durumunda 3194 sayılı Kanun'un 32. maddesi uyarınca yerel idarelerce yıktırılır ve aynı Kanun'un 42. maddesi gereğince de yapı sahibine ve yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır. İmar mevzuatındaki kurallar kamu düzeni gereği uyulması zorunlu ve emredici hukuk kurallarıdır.

Dosya kapsamına göre taraflar arasında 01.04.1987 tarihinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiği, 1408-1987 tarihinde alınan ruhsata göre 18 daire, depo ve sığınak yapıldığı, belediye tarafından inşaatın 3. derece doğal sit alanı içerisinde kaldığından ve projeye, ruhsata aykırı inşaat yapıldığı gerekçesiyle ruhsatın iptaline karar verildiği, ... Tabiat Varlıklarını Korumu Kurulu'nun 30.05.1990-1360 sayılı kararında yeni projenin (revize projenin) düzenlenip kurula iletilmesi halinde inşaattaki fazla kısımlar yıktırılarak inşaatın yasal hale getirileceğinin bildirildiği anlaşılmaktadır.

Yapılmış imalâtın ruhsata aykırı olduğunun anlaşılması halinde yapının imara uygun hale getirilmesi yüklenicilerin öncelikli edimleri kapsamında olduğundan ... Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu'nun 30.05.1990-1360 sayılı kararı da dikkate alınarak yüklenici tarafından yapılan bu imalâtın imar mevzuatına uygun hale getirilip getirilemeyeceği işin yapıldığı yer belediye başkanlığından sorulmalı, aykırılıkların giderilmesi için yapılması zorunlu olan işlemlerin neler olduğunun bildirilmesi istenmeli, imar mevzuatına aykırılıkların giderilmesinin mümkün olmadığının belirtilmesi halinde yıkılması gereken bir yapının ekonomik değeri olmayacağından yüklenicinin açtığı davanın reddine, imar mevzuatına aykırılıkların giderilmesinin mümkün olduğunun bildirilmesi halinde ise davacı yükleniciye uygun bir süre verilip işin yasal hale getirilmesinden sonra ödenmeyen imalât bedeli yönünden karar verilmesi gerekmektedir. Ancak dosya kapsamına göre mahkemece bu yönde inceleme yapılmadığı anlaşılmaktadır.

Diğer taraftan imara aykırı ve kaçak yapılar için 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun'un 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile yapılmış yeni bir düzenleme bulunmaktadır. Maddede; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebileceği, başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedileceği (Geçici16/1); Yapı Kayıt Belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu, Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği (Geçici16/3);Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptal edileceği (Geçici16/4); Yapı Kayıt Belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı, yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğu (Geçici16/10); bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasların Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirleneceği (Geçici16/12) düzenlenmiş ve maddenin diğer fıkralarında da uygulama esasları ve istisnaları belirtilmiş ayrıca bu tür yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi imkanı getirilmiştir,

3194 sayılı Kanuna eklenen geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir, Usuli kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması nedeniyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiği gibi, öncesinde aksine verilmiş bir bozma kararı bile bulunsa, temyiz aşamasında da Yargıtay'ca gözetilmesi gerekir.

Mahkemece öncelikle davacıya “Yapı Kayıt Belgesi” düzenlenip düzenlenmediği konusunda süre verilip belgenin sunulması halinde binanın yasal durumu hakkında değerlendirme yapılması, bu belgenin düzenlenememiş olması halinde yukarıda açıklandığı şekilde binanın yasal hale getirip getirilemeyeceğinin araştırılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekir. Mahkemece verilen kararın açıklanan bu gerekçelere göre bozulması gerekirken onandığı bu kez yapılan inceleme ile anlaşıldığından Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2015/594 Esas 2016/3101 Karar sayılı onama ilâmının kaldırılarak kararın bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2015/594 Esas 2016/3101 Karar sayılı onama ilâmının kaldırılarak kararın temyiz eden davacı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin ve karar düzeltme harçları ile Yargıtay başvurma harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 21.05.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.