Harici Satım Sözleşmesi - Denkleştirici Adalet - Sebepsiz Zenginleşme

Düzeltme isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; 06/06/2007 tarihinde yapılan şifahi satım sözleşmesi ile 27.500 TL ödeyerek davalıya ait zemin kattaki daireyi satın aldığını, kaba inşaatı tamamlanmış olarak teslim edilen daireyi oturulabilir hale getirmek için çeşitli imalatlar yaptırdığını, davalının satışa konu dairenin tapusunu çıkartamaması nedeniyle aynı binada 3. kattaki dairenin tapusunu devrettiğini, ancak banka borçları nedeniyle tapu devri yapılan taşınmaz üzerine haciz konduğunu, bu nedenle kredi çekerek haczi kaldırdığını ve 16/07/2014 tarihinde tapuyu davalıya devrettiğini, akabinde davalının 23/09/2014 tarihinde gönderdiği ihtarname ile taşınmazı tahliye etmesini istediğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak üzere, satış bedeli olarak ödediği 27.500 TL'nin 06/06/2007 tarihinden itibaren (paranın alım gücüyle bugün aynı koşullarda ev alınmak üzere tespit edilecek rakamın) işleyecek yasal faiziyle, ayrıca yaptırdığı imalatların bedelinin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca ulaştığı tutardan şimdilik 100 TL'nin ve 20.000 TL manevi tazminatın davalıdan tahsilini talep etmiş; 22/12/2015 tarihli ıslah dilekçesiyle talebini imalat bedeli yönünden 70.687,50 TL'ye artırmış, ayrıca satış bedelinin öncelikle denkleştirici adalet ilkesi uyarınca hesaplanmasını olmadığı takdirde ödeme tarihinden işleyecek faizi olan 21.165 TL ile birlikte tahsilini istemiştir.

Davalı; inşaat halindeki zemin katı 27.500 TL bedelle davacıya sattığını, davacının satış bedelinin 15.000 TL'sini ödediğini, bakiye kalan 12.500 TL'yi ise ödemediğini, davacının aldığı dairenin imalatlarını tamamlayabilmek için kredi çekmek istediğini, bu nedenle teminat olarak göstermesi ve kredi borcu bittikten sonra geri verilmesi için için 3. kattaki dairesini davacıya satılmış gibi tapuda devrettiğini, ancak davacının kredi borçlarını ödeyememesi üzerine haciz konulan dairesinin satılacak olması nedeniyle eşinin kredi çekerek bankaya olan borcu ödediğini, sonrasında davacının tapuyu devrettiğini, gerek kredinin kapatılması gerekse icra ve tapu harçları nedeniyle davacının kendisine 38.000 TL borcunun bulunduğunu, davacının borcunu ödemesi halinde taşınmazı devredeceğini savunarak, davanın reddini istemiş, 17/02/2016 tarihli dilekçe ile takas-masup hakkının nazara alınmasını talep etmiştir.

Mahkemece; resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satışının geçerli olmaması nedeniyle davacının ödediği bedeli davalıdan talep edebileceği, 15.000 TL'lik ödemenin davalı tarafça da kabul edildiği, 12.500 TL'lik ödemenin ise ödeme nedeni de belirtilen banka dekontu ile ispatlandığı, davacı tarafça yapılan masrafların dairenin maliki olmayan davalıdan istenemeyeceği, davalı tarafça davalının eşi tarafından davacının kredisinin ödenmiş olduğu iddiasının karşılıklılık ve talep unsurunun bulunmaması nedeniyle mahsuba konu edilemeyeceği, davaya konu sözleşmeye aykırılığın manevi tazminat gerektirecek nitelik ve ağırlıkta bulunmadığı gerekçesiyle, alacak isteminin kısmen kabulü ile 27.500 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istem ile manevi tazminat isteminin reddine karar verilmiştir.

Hükmün taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 18.12.2018 tarih ve 2017/1053 Esas-2018/12894 Karar sayılı ilamı ile " ...davacının, dava konusu dairede halen oturduğu yapılan keşifle belirlenmiştir. Buna göre, davacı; dava konusu daireyi davalıya iade etmeden yaptığı masrafları talep edemez. O halde, mahkemece davacının imalat bedeli isteminin açıklanan bu gerekçeyle reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile reddi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. Ne var ki, sonucu itibariyle doğru bulunan hükümdeki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, kararın gerekçesi değiştirilmek suretiyle onanmasına” karar verilmiştir. Onama ilamına karşı davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

Dava, taraflar arasında imzalanan ve tarafların da kabulünde olan harici satım sözleşmesi nedeniyle ödenen bedelin ve imalat bedellerinin sözleşme tarihinden itibaren işlemiş yasal faizi ile birlikte tahsili istemine ilişkindir.

Davaya konu 06/06/2007 tarihli sözleşme; TMK'nın 706, BK'nın 213 (TBK'nın 237), Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir. Bu nedenle, taraflar ancak verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirler.

Geçerli bir sebebe dayanmaksızın, bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerin eksiksiz iadesi, denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.

Kural olarak hukuken geçersiz sözleşmeler, sebepsiz zenginleşme kurulları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet ilkesi hiçbir zaman gözardı edilmemelidir. Bu husus, hakkaniyetin ve adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan, sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.

Başka bir deyişle, denkleştirici adalet kuralı gereğince iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün, ifanın imkansız hale geldiği tarihteki alım gücüne uyarlanması zorunluluğu bulunmaktadır.

Bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı tarafından, 06/06/2007 tarihli sözleşme ile dava konusu taşınmaz için ödenen paranın sözleşme tarihinden itibaren işlemiş yasal faizi ile tahsili (ıslah dilekçesi ile de, satış bedelinin öncelikle denkleştirici adalet ilkesi uyarınca hesaplanmasının, olmadığı takdirde ödeme tarihinden işleyecek faizi ile iadesi yinelenmiştir) talep edildiğine göre; bu talebin sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince ve denkleştirici adalet ilkesinin esas alınması suretiyle tahsili istemine ilişkin olduğu kabul edilmelidir. Başka bir deyişle; davacı tarafça ödenen paranın ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde ödeme yapılması amaçlanmıştır.

Hal böyle olunca, satış bedeli olarak kabul edilen değerin, çeşitli ekonomik etkenlerin (enflasyon, ÜFE, TÜFE, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar vs) ortalamaları alınmak suretiyle ifanın imkansız hale geldiği tarihde ulaşacağı alım gücünün belirlenmesi için konusunda uzman bilirkişiden taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli rapor aldırılması ve bu yolla belirlenecek miktara hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir.

Ne var ki; mahkeme kararının açıklanan bu gerekçeler ile bozulması gerekirken zuhulen gerekçe değiştirilerek onandığı yeniden yapılan inceleme sonucu anlaşıldığından, davacı vekilinin karar düzeltme isteği kabul edilerek, Dairemizin önceki onama kararı kaldırılmış, mahkeme kararı açıklanan bu gerekçeyle bozulmuştur.

2)Bundan ayrı, davacı tarafın imalat bedeli istemine yönelik itirazının incelenmesinde;

Dosyadaki bilgi ve belgelerden; davaya konu dairenin, taşınmazın bodrum katında yer aldığı ve kat mülkiyeti kurulurken binanın ortak yeri olarak belirlendiği anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 16 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca; davalı ve diğer kat malikleri, dava konusu dairede, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler.

Diğer taraftan, 02/02/1991 tarihli ve 1990/1 E 1991/1 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında vurgulandığı gibi, iade borcunun kapsamını belirleme de öncelikle fakirleşme ve zenginleşme zamanının tespit edilmesi gerekir. Uyuşmazlık konusu olayda olduğu gibi, dava tarihinden çok önce yapılan ve davacı tarafından kullanılarak yararlanılan giderler nedeniyle, sebepsiz zenginleşme borçlusu olan davalının bu giderlerin yapıldığı tarihte ekonomik açıdan zenginleştiği, yapanın ise o anda fakirleştiği kabul edilemez. Sebepsiz zenginleşme nedeniyle iade isteminde bulunabilmek için bir tarafın malvarlığının diğer tarafın mal varlığı aleyhine çoğalması gerekir. Bu azalma ve çoğalmanın, dava konusu dairenin davacı tarafından davalıya teslim edildiği tarihte gerçekleştiğinin kabulü zorunludur.

Somut olayda; davacının, dava konusu dairede halen oturduğu yapılan keşifle belirlenmiştir. Buna göre, davacı; dava konusu daireyi davalıya iade etmeden yaptığı masrafları talep edemez.

O halde mahkemece, davacının imalat bedeli isteminin açıklanan bu gerekçeyle reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile reddi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının karar düzeltme isteminin kabulü ile; Dairemizin 18.12.2018 tarih ve 2017/1053 Esas-2018/12894 Karar sayılı ilamının kaldırılmasına ve hükmün yukarıda açıklanan gerekçe ile BOZULMASINA, peşin alınan karar düzeltme harcının istek halinde düzeltme isteyene iadesine, 26.11.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.