Eser Sözleşmesi - Tapu İptal ve Tescil - Projeye Aykırılıkların Giderilip Giderilemeyeceğinin Tespiti

Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan eser sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal tescil ve alacak istemlerine ilişkin davalarda mahkemece asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine dair verilen karara karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede;

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:

Asıl ve birleşen davada davacı vekili, müvekkili ile davalı S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi arasında 07/09/2006 tarihinde inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme ile karşı tarafın malzeme bedelleri kendilerine ait olmak kaydıyla inşaat yapım işini müvekkiline verdiğini, sözleşmede inşaat maliyetinin %10'unun müvekkile ücret olarak ödenmesi gereken ücretin %70'e kadarının yapılan binalardan işyeri ve daire olarak ödenebileceğinin, işyeri değerinin belirlenmesinde işyeri üzerindeki 1. kat daire değeri + % 25 ilave edilerek bulunacak değerin işyeri değeri olarak kabul edileceğinin kabul edildiğini, müvekkilinin hak ettiği ücretin bir kısmının işyeri olarak ödenmesine ilişkin sözlü talebi üzerine kooperatif yönetim kurulunun 26.03.2010 tarihinde ... parsel üzerindeki A blok zemin kat 1 ve 2 no'lu bağımsız bölümler ile B blok zemin kat 1 ve 2 no'lu bağımsız bölümlerde bulunan toplam 4 adet dükkanın müvekkiline verilmesini karar altına alındığını, ancak halen bu dükkanların müvekkiline devrinin gerçekleştirilmediğini belirterek, belirtilen dükkanların müvekkili adına tapuya tesciline, bu mümkün olmadığı takdirde kooperatif yönetim kurulunun dükkanların rayiç değerinin müvekkiline verilmesini kararlaştırdığı 26.03.2010 tarihinden itibaren ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini; birleşen davada, davalı kooperatifin kayıtları üzerinde maliyece yapılan incelemede; kooperatifin müvekkilinden haksız olarak 190.000,00 TL aldığı, bu haksız tahsilatın maliye raporunda açıklandığını, yapılan işlerin ücreti olarak ödenen 10 adet daire ve dükkanların devredilmesi için ekstra ücret talep etme hakkı olmadığını belirterek, 190.000,00 TL'nin ticari faizi ile tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl ve birleşen davada davalı vekili, davacının dava miktarına ilişkin hiç bir belge sunmadığından belirsiz alacak davası açamayacağını, davacının sözleşmede taahhüt ettiği edimleri yerine getirmediğini, buna dair Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/15 esas sayılı dosyasında tespit yaptırıldığını, davacıya 600.000,00 TL nakit ödeme yapıldığını, 375.000,00 TL değerinde bir iş yeri ve her biri 135.000,00 TL değerinde 10 adet daire verildiğini, davacının verdiği zararların alacağından fazla olduğunu, Konya 8. Noterliğinin 22/11/2012 tarih ve 23801 yevmiye nolu ihtarnamesi uyarınca 2 dükkanın davacı tarafından kooperatife hibe edildiğini ve 1 dükkanın davacı şirket yönetim kurulu başkanı adına tescil edildiğini belirterek davanın reddini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:

Mahkemece, "...Dosya kapsamına uygun görülerek hükme esas alınan ve davacının yaptığı işin bedelini belirlerken, imalatın ayıplı olmasını gözönünde bulundurarak değerlendirme yapan ve içerik, gerekçe ve sonuç yönünden 1. bilirkişi heyetinin raporuna karşı üstünlük tanıyan 2. bilirkişi heyetinin 24/05/2016 tarihli rapor ve 14/04/2017 tarihli ek raporuna göre; davacı şirketin yaptığı işin bedelinin 1.999.849 TL. olduğu, davalı kooperatif tarafından davadan önce davacıya 10 daire verildiği, dairelerin 2013 yılı için her birinin rayiç bedelinin 110.000 TL. olduğu belirlenmiş, davacının kalan alacağının bu hesaba göre (1.999.849-1.100.000=) 899.849 TL. olduğu kabul edilmiştir.

Her ne kadar davalı kooperatif vekili, davacının yaptığı işin davalı tarafından kabul edilemeyecek kadar ayıplı olduğunu beyan ederek, davanın reddini istemiş ise de; gerek davalı tarafından yapılan iş karşılığında davacıya davalı kooperatif tarafından 10 daire verildiğinin ihtilafsız olması, gerekse hükme esas alınan 2. bilirkişi heyetinin yukarıda yazılı rapor ve ek raporunda davacının yaptığı iş belirlenirken ayıplı imalatların gözönünde bulundurulması nedeniyle davacının yaptığı işin bedelini ve varsa kalan alacağını davalıdan isteyebileceği sonucuna varılmıştır.

Davalı kooperatif vekili, kooperatifin eski yönetimine ilişkin suçlayıcı beyanlarda bulunmuş ise de; bunun kooperatifin iç ilişkisi niteliğinde olduğu, önceki yöneticilere karşı şartları varsa ve yasal süreler geçmemişse sorumluluk davası açılabileceği, eski yöneticilere isnat edilen eylemler nedeniyle mahkumiyet kararının da bulunmadığı, eski yöneticilere isnat edilen eylemlerin davacı şirketin alacağını istemesine engel teşkil etmeyeceği sonucuna varılmıştır.

Taraflar arasındaki 07/09/2006 tarihli sözleşmeye göre, iş bedelinin %70'ine kadar olan kısmın işyeri veya daire olarak ödenebileceği, taşınmaz olarak yapılacak ödeme durumunu kooperatif yönetiminin takdir edeceği kararlaştırılmıştır. Davalı kooperatif tarafından davacı şirkete 10 daire verilmesi şeklindeki ihtilafsız ödeme ile dava konusu 4 taşınmazın bedelinin, davacının hak ettiği ücretin %70'ini geçtiği görülmüş ise de; davalı kooperatif yönetim kurulunun 26/03/2010 tarihli kararı ile dava konusu 4 dükkanın da davacı şirkete verilmesine karar vermesi karşısında, davalı kooperatifin sözleşmeden doğan ödeme şekline (nakit ödeme veya taşınmaz devrine) ilişkin seçimlik haklarını kullanarak tükettiği, bu kararından geriye dönemeyeceği, ifası mümkün olanlar yönünden taşınmaz devri suretiyle ödeme yapılmasının gerektiği, taşınmaz devrinin ifası mümkün değilse asıl ödeme şekli olan nakit olarak ödeme yapılması gerektiği, devredilemeyecek taşınmazların bedelinin değil kalan alacağın istenebileceği sonucuna varılmıştır.

Ayrıca, daha önce verilen kararlar nedeniyle istinaf incelemesi yapan Ankara BAM 31. HD'nin 24/12/2020 gün ve 2020/1167 E. 2020/293 K. sayılı ilamında da "Taraflar arasındaki sözleşme tapu devri yükümlülüğü içermesine rağmen adi yazılı şekilde düzenlendiğinden esasen şekil yönünden geçersiz ise de; sözleşmede devri kararlaştırılan bazı bağımsız bölümlerin iş bedeline mahsuben tapuda davacıya devredildiği anlaşılmakla, artık geçersiz olduğunun ileri sürülmesi iyi niyetli kabul edilemeyeceğinden, uyuşmazlığın sözleşmede öngörülen hükümler doğrultusunda çözümünde zorunluluk bulunmaktadır (YİBK, 30.09.1988 T. 1987/2 E.,1988/2 K).

Bu durumda; davacı tarafça öncelikle, tapu iptal ve tescil talep edildiğinden ve dava konusu edilen taşınmazlardan B blok 2 numaralı bağımsız bölümün tapuda halen davalı kooperatif adına kayıtlı olduğu anlaşıldığından, mahkemece öncelikli talep olan tapu iptali ve tescil talebi hakkında inceleme ve değerlendirme yapılması ve sonucuna göre asıl davada bir hüküm kurulması" gerektiği bildirilmiştir.

Tapu kayıtlarının incelenmesi sonucu; dava konusu taşınmazlardan B Blok 2 nolu bağımsız bölümün halen davalı kooperatif adına kayıtlı olduğu, diğer 3 taşınmazın ise dava tarihinden önce kooperatif tarafından 3. kişilere devredilmiş olduğu anlaşılmış, davacının yukarıda yazılı kalan 899.849 TL.'lik alacağına mahsuben, dava konusu B Blok 2. nolu bağımsız bölüm dükkanın, değeri 137.500 TL. kabul edilmek suretiyle davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar vermek gerekmiştir.

Bu taşınmazın değeri yönünden de taraflar arasında ihtilaf var ise de; 2. bilirkişi heyeti tarafından davalı kooperatif tarafından davacıya devredildiği ihtilafsız olan 10 daireden her birinin dava tarihi olan 2013 yılı itibariyle rayiç bedelinin 110.000 TL. olarak belirlenmesi, taraflar arasındaki sözleşmeye göre de, daire yerine dükkan verilmesi halinde dükkanın değerinin daire değerinin %25 fazlası olarak kabul edilmesinin gerekmesi karşısında, davacıya devrine karar verilen dairenin bedeli (110.000 TL. X %25 + 110.000 TL.=) 137.500 TL. olarak kabul edilmiş, bu dairenin de tapu kaydının davacıya devredilmesinden sonra davacının kalan alacağının (899.849 TL. -137.500=) 762.349 TL. olduğu kabul edilmiştir.

Davacı taraf, asıl dava yönünden davasını terditli olarak açmış, öncelikle dava konusu 4 taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini, bu talep mümkün olmaz ise ilgili taşınmazların rayiç değerlerinin faizi ile beraber verilmesini istemiş, 11/07/2017 tarihli ıslah dilekçesiyle de dava öncesi 3. kişilere devredildiği anlaşılan dava konusu 3 taşınmaz yönünden alacak taleplerinin 1.439.849 TL.'ye yükseltmiştir.

Tarafların tacir olması nedeniyle ticari defterlerinde inceleme yaptırılmak istenilmiş, davacı tarafın ticari defterlerinin usulüne uygun tutulmadığı, davalı tarafında defterlerini süresinde ibraz etmediği (ibrazdan kaçındığı) anlaşılmıştır.

Davacının ticari defterlerine göre, davalı şirketten 588.345 TL. tahsil ettiği anlaşılmış, davacı tarafın ticari defterlerinin usulüne uygun tutulmaması nedeniyle kendisi lehine delil teşkil etmeyecek olmasına rağmen, 6100 s. HMK'nin 222/4. maddesi gereğince davacı aleyhine delil teşkil edeceği sonucuna varılmış, 588.345 TL.'nin davacı şirket tarafından davalı kooperatiften tahsil edildiği kabul edilmiştir.

Davacı şirket tarafından bu bedelin 480.850 TL.'lik kısmının yapılan iş bedeli dışında danışmanlık bedelleri olarak tahsil edildiği iddia edilmiş ve kendi ticari defterlerine bu şekilde kaydedilmiş ise de; kendi ticari defterlerinin bu konuda davacı taraf lehine delil teşkil etmeyecek olması nedeniyle, davacı şirkete davalı kooperatif temsilcilerine yemin teklif edip etmeyecekleri sorulmuş, bu konuda kendilerine kesin süre verilmiş, davacı şirket tarafından yemin teklif etmeyecekleri bildirildiğinden davalı kooperatiften tahsil edildiği kayıtlı olan 588.345 TL.'nin tamamının iş bedeli karşılığında davalı kooperatiften tahsil edildiği sonucuna varılmıştır.

Her ne kadar, davacı şirket tarafından asıl davada terditli alacak davası yönünden 3 taşınmaza (dükkana) ilişkin alacak talebi 1.439.849 TL. olarak ıslah edilmiş ise de; davacının kalan (1.999.849-1.100.000=) 899.849 TL.lik alacağından, tapu devrine ilişkin taşınmaz bedeli 137.500 TL. ve davalı kooperatiften tahsil edilen 588.345 TL.nin mahsubu sonucu davacının kalan nihai alacağının [899.849 -(137.500 +588.345)=] 174.004 TL. olduğu belirlenerek, davacının davasının kısmen kabul, kısmen reddine karar vermek gerekmiştir.

Davacı şirket, alacağına davalı kooperatifin (davacı şirkete 4 adet bağımsız bölüm devri konusundaki) yönetim kurulu kararının alındığı 26/03/2010 tarihinden itibaren ticari faiz yürütülmesini istemiş, Mahkememizce de bu yönetim kurulu karar tarihi davacının alacağı yönünden davalının temerrüt tarihi olarak kabul edilmiş ve tarafların tacir olup aralarındaki ilişkinin de ticari ilişki olması nedeniyle faize de talep gibi ticari avans faizi olarak hükmedilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.

Birleşen dava yönünden yapılan incelemede de;

Davacı şirket tarafından, 16/01/2013 tarihli vergi inceleme tutanağı delil gösterilerek davalı kooperatife gereksiz olarak 190.000 TL. ödendiği gerekçesiyle 190.000 TL.'nin faizi ile beraber tahsili istenilmiştir.

Davacı taraf 190.000 TL.'nin davalıya gereksiz yere ödendiğini ileri sürmüş ise de; bu iddiasını ispat edememiş, davacı tarafın ticari defterlerinin usulüne uygun tutulmaması nedeniyle davacı lehine delil teşkil etmeyeceği, davalı aleyhine delil teşkil edeceği sonucuna varılmış, davacı tarafa davalı kooperatiften 190.000 TL. alacaklı olduklarına dair davalı kooperatif temsilcisine yemin teklif edip etmeyecekleri sorularak kesin süre verilmiş, davacı taraf kooperatife bu konuda da yemin teklif etmeyeceklerini bildirdiğinden ispat edilemeyen (birleşen) davanın reddine..." karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ:

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkilinin bugüne kadar hak edişine karşılık sadece 10 adet daire aldığını, bunun dışında hiç bir ücret almadığını, 4 adet dükkan talep etme hakkı olduğu halde, 3 adet dükkanın tapu iptal ve tescili imkansız hale geldiğinden bu dükkanların rayiç değerinin hüküm altına alınması gerektiğini ve kalan nakit alacağı ile beraber toplam alacağın 1.439.849,00 TL olduğunu, mahkemece yanılgılı ve eksik değerlendirme ile çok aşağı bir bedele hükmedildiğini, birleşen davada gerekçeli kararın haksız ve hukuka aykırı olduğunu, ispat yükü karşı tarafta olduğu halde danışmanlık hizmet bedeli ve 190.000,00 TL için yemin teklif hakkının hatırlatılmasının hukuka aykırı olduğunu, davalının müvekkiline 480.850,00 TL ödediğini kanıtlayamadığını, ticari defterlerini süresinde sunmadığını, bu nedenle müvekkilinin ticari defterlerinin dikkate alınması gerektiğini, davalının davacıdan haksız olarak 190.000,00 TL aldığını, asıl ve birleşen davada davalı lehine hükmedilen vekalet ücretinin hatalı olduğunu, AAÜT 13/3 ve 4 maddeleri dikkate alındığında asıl davada davalı lehine hükmedilen vekalet ücretinin davacı lehine hükmedilen vekalet ücretini geçemeyeceğini, birleşen davada ise; maktu vekalet ücreti verilmesi gerekirken nispi vekalet ücretinin verilmesinin hatalı olduğunu belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasını istemiştir.

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; bilirkişi raporları çelişkili olup, yeniden keşif yapılması ve yeni bilirkişi raporu alınması gerekirken, bunlar yapılmadan hüküm kurulmasının hatalı olduğunu, müvekkiline ait binaların halen iskan izninin alınmadığını, binalar yıkılmadan veya ciddi proje tadilatları yapılmadan giderilmeyecek hatalar mevcut olduğunu, davacı şirket yetkilisine devredilen dükkanın da mahsup edilmesi gerektiğini, davalın tarafın ticari defterlerinde kayıtlı olan davacı tarafından da tahsil edildiği belirlenen 245.705,00 TL'nin davacı alacağından mahsubu gerekirken, davacı defterlerinde kayıtlı olan 137.500,00 TL'nin düşürülmesinin doğru olmadığını, davacının fatura düzenlemediğini, davacı tarafından projeye aykırı imalatlar nedeniyle dairenin değerinin azaldığını belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasını istemiştir.

GEREKÇE:

Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal tescil ve alacak istemine ilişkindir.

İnceleme, 6100 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu (HMK)'nun 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.

Eser ve eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından iş -arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda iş yerini - arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye verilmesi gereken iş bedeli - bağımsız bölümlerin tapusunu ona vermekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin ise; bedele, tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp iş-arsa sahibine teslim etmesi gerekir (Yargıtay 15. HD. 2021/3838 E., 2021/1561 K).

Somut olayda; Dairemizin kaldırma kararından sonra; dosyaya ibraz edilen Selçuklu Belediye Başkanlığının 07/02/2024 tarihli 6842 Sayılı yazısında; dava konusu inşaat yönünden, yerinde yapılan incelemelerde inşaatın onaylı proje ve eklerine aykırı olduğu, bu nedenle yapı kullanma izin belgesi verilmesinin uygun görülmediği bildirilmiştir.

O halde; davacı yüklenicinin, bağımsız bölümlerin tesciline ve iş bedeline hak kazanabilmesi için; mahkemece, belediyeden mevcut onaylı projeye aykırılıkların giderilip giderilemeyeceği, giderilebilecek nitelikteyse hangi iş ve işlemlerin yapılması gerektiğinin sorulması, yükleniciye projeye aykırılıkları gidermesi için makul süre ve yetki verilmesi, bu süre ve yetki sonunda aykırılıklar giderildiği takdirde, davacı yüklenicinin iş bedeli-bağımsız bölüm tesciline hak kazandığının kabulü ile buna uygun hüküm kurulması; verilen süre ve yetki sonucunda aykırılıklar giderilmediği takdirde, bilirkişiden rapor alınarak bunların giderilme bedelinin tespiti ile bu bedelin, yüklenicinin hak kazandığı iş bedeli ve/veya bağımsız bölüm miktarından mahsup edilmek suretiyle hüküm kurulması, ancak yukarıda açıklandığı üzere; belediyece yapılacak incelemede mevcut proje ve eklerine aykırılıkların hiç bir şekilde giderilemeyeceğinin belirtilmesi halinde ise; yüklenici iş bedeli - bağımsız bölüm tesciline hak kazanamayacağından açılan davaların reddine karar verilmesi gerekirken, açıklanan ve resen incelenmesi gereken bu hususlar hakkında hiç bir inceleme ve değerlendirme yapılmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuştur.

Açıklanan nedenlerle; taraf vekillerinin istinaf başvurularının diğer nedenler incelenmeksizin kabulüne, mahkeme kararının HMK'nun 353/1-a.6 maddesi gereğince kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

Taraf vekillerinin istinaf başvurularının KABULÜNE,

Konya 1.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 17/04/2024 gün ve 2023/338 Esas 2024/271 Karar sayılı kararının HMK’nun 353/1-a.6 maddesi gereğince KALDIRILMASINA,

Davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,

Asıl ve birleşen davada davacı tarafından yatırılan 855,20 TL peşin istinaf karar harcının istek halinde kendisine iadesine,

Asıl ve birleşen davada davalı tarafından yatırılan 5.319,71 TL peşin istinaf karar harcının istek halinde kendisine iadesine,

Taraflarca ödenen istinaf kanun yoluna başvurma harcı ve yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince verilecek kararda dikkate alınmasına,

Talep halinde inceleme konusu kararın icrasının geri bırakılması için İİK'nın 36/1 maddesi gereğince varsa taraflarca yatırılan nakit teminatların veya sunulan banka teminat mektuplarının dosya kapsamı ve kararın niteliğine göre aynı maddenin 5. fıkrası gereğince yatıran/sunan tarafa iadesine,

Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK'nın 353/1-a maddesi gereğince KESİN olarak 26/09/2024 tarihinde oybirliği ile karar verildi.