Taşınmaz ihalelerinde, alıcının ne zaman "hak sahibi" sıfatı kazandığı ve kullanım bedelini ne zamandan itibaren talep edebileceği uzun süredir tartışma konusuydu. Bu karar, konuyu netleştiren emsal nitelikte bir içtihat sundu. Kararda; İhale henüz kesinleşmemiş olsa da, icra dairesine yapılan kullanım bedeli talebinin geçerli olduğu, Taşınmazda borçlu-malik oturduğunun tutanakla tespit edildiği, İİK m.134/1 uyarınca ihalenin kesinleşmesini beklemeksizin, ihale tarihinden itibaren taşınmazı kullanan kişiden kullanım bedeli istenebileceği açıkça vurgulandı. 7343 Sayılı Kanun ile getirilen değişiklikle artık: Satışı yapılan taşınmazı kullanan kişilere (borçlu-malik dahil) icra dairesi tarafından aylık kullanım bedeli ödemesi emredilebiliyor. Bedel, bilirkişi marifetiyle ecrimisil niteliğinde tespit edilerek dosyaya ödeniyor. Sonuç: İhale ile birlikte malik sıfatı henüz tapuya yansımamış olsa dahi, yarar ve zarar devri gerçekleşiyor. Bu durumda, taşınmazı işgal eden borçlu-malikten kira ya da kullanım bedelinin talep edilmesi artık hukuken mümkün.

Şikayetçi ihale alıcısının icra mahkemesine başvurusunda; taşınmazı elektronik ihale yolu ile satın aldığını ancak davalının ihalenin feshi davası açmış olması nedeni ile henüz taşınmazın tescilini sağlayamadığını, satış bedelini ödemesine rağmen taşınmazı kullanıp taşınmazdan yararlanamadığını, İİK’nin 134. maddesine eklenen ek cümleye istinaden ihaleye konu taşınmazın aylık kullanım bedelinin belirlenmesi ve taşınmazı kullanan davalıdan aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırması hususunda icra müdürlüğünden yazı yazılması talebinin icra müdürlüğünce reddedildiğini belirterek, talebinin reddine ilişkin işlemi şikayetle İİK’nin 134. maddesine eklenen ek cümle gereği taşınmazın aylık kullanım bedelinin icra müdürlüğünce bilirkişi marifeti ile belirlenmesi ve taşınmazı kullanan davalıdan aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreden yazı yazılmasına karar verilmesini talep etmiş, İlk Derece Mahkemesince şikayetin kabulü ile 26.04.2022 tarihli icra müdürlüğü kararının iptaline ve icra müdürlüğünce şikayet eden ihale alıcısı vekilinin talebi doğrultusunda işlem tesisine karar verildiği, karara karşı davalı tarafından istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince, istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına şikayetin reddine karar verildiği, kararın şikayetçi tarafından temyiz edildiği görülmüştür.

İİK'nin 134. maddesinde; ''İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur(Ek cümle: 17/7/2003-4949/38 md.). İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılır. (Ek cümleler:24/11/2021-7343/27 md.) İhale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, satışı yapılan taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiye kira bedelini, diğer hâllerde ise taşınmazı kullanan kişiye bilirkişi marifetiyle tespit edilen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder. İlgili, ihtara rağmen kirayı veya belirlenen bedeli icra dairesine yatırmazsa hakkında 356 ncı madde hükmü kıyasen uygulanır. Bu şekilde depo edilen bedel, ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir .'' düzenlemesi yer almaktadır.

Somut olayda, ihale alıcısının icra müdürlüğüne talepte bulunduğu tarih itibarı ile ihalenin kesinleşmediği, UYAP üzerinden yapılan incelemede ihalenin feshi davasının istinaf aşamasında olduğu ve taşınmazın ihale alıcısı adına tescil edilmediği tartışmasızdır. İhale alıcısının 04.04.2023 tarihli talebine istinaden mahallinde memur marifeti ile yapılan keşif neticesinde 10.04.2023 tarihli tutanakla ihalesi yapılan taşınmazda taşınmaz maliki olan ...'ın oturduğunun tespit edildiği, şikayet edilen tarafından da aksi yönde beyanda bulunulmadığından taşınmazın şikayet edilen malik tarafından kullanıldığı anlaşılmıştır. İhalenin yapılmasından sonraki süreçte kiranın ya da kullanım bedelinin icra dosyasına ödenmesi talebine yönelik haktan ihale alıcısının yararlanabileceğine ilişkin İİK'nin 134/1. maddesinde açık düzenleme mevcuttur. Yukarıda belirtilen yasa maddeleri ve yapılan açıklamalar birlikte değerlendirildiğinde mülkiyet ihale ile alıcıya geçtiğinden, ihale tarihinden sonraki yarar (nef'i) ve zarar (hasar) alıcıya ait olur. Taşınmazı ihalede satın almış olan alıcı taşınmazı işgal eden kişiden ihalenin kesinleştiği tarihten değil, ihale tarihinden itibaren kullanım bedelini istemeye hak kazanır. İİK 134. maddesinde 7343 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle, ihale konusu malın ihale tarihinden, ihalenin kesinleşmesine kadar ne şekilde idare edileceği yönünde icra dairesine yükümlülük yüklenmiştir. Buna göre icra dairesi satışı yapılan taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiye kira bedelini diğer hallerde ise taşınmazı kullanan kişiye aylık kullanım bedelinin ödenmesini emreder. Kanunda belirtilen taşınmazı kullanan kişiler içerisine borçlu-malik veya ona tebaen oturanlar dahildir. Bu durumda icra dairesi ecri misil şeklinde bir aylık kullanım bedelini bilirkişi vasıtası ile belirleyecektir. Şikayete konu taşınmazı kullanan borçlu-malik olduğuna göre şikayet eden ihale alıcısı tarafından taşınmaza ait kullanım bedeli talep edilmesinde yasaya aykırılık yoktur. Bu nedenle ihale alıcısı şikayetçinin talebinde haklı olduğu anlaşılmıştır.

O halde, İlk Derece Mahkemesi kararı yerinde olup Bölge Adliye Mahkemesince istinaf isteminin esastan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kabulüne karar verilmesi isabetsiz olup Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.

SONUÇ :

Şikayetçinin temyiz itirazlarının kabulü ile Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesinin 07.03.2024 tarih ve 2023/1530 E.-2024/441 K. sayılı kararının yukarıda yazılı nedenlerle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nin 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nin 373/2. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine, dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 17.12.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.