Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının davalılardan ... İnş.Mim.Tur.San ve Tic Ltd'den 16/08/2013 tanzim tarihli 3 adet bonodan dolayı toplam 1.200.000 TL alacaklı olduğu, bu şirket aleyhinde ... 25.İcra Müdürlüğünün 2014/11510 Esas sayılı takip dosyası üzerinden başlattıkları cebri icra takibinde borçlu şirketin ve kefillerin haczedilen taşınır ve taşınmazları üzerinde haciz uyguladıkları, ancak önceden konulan hacizler ve ipotekler nedeniyle en alt sırada yer aldıkları, diğer davalı ... ile borçlu arasında ... 21.Noterliğinde düzenlen 12/10/2011 tarihli 25169 yevmiye sayılı "düzenleme şeklinde teknik şartnameli-satış vaadli kat karşılığı inşaat sözleşmesi"ne konu olan ... ili ... ilçesi Erzene Mah. 14162 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşası devam eden bağımsız bölümlerden borçlu şirketin payına isabet edecek bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile alacağın tahsilini sağlamak amacıyla borçlu şirket adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... avukatı tarafından verilen yanıt dilekçesinde özetle; Davalı ... vekili; diğer davalı ile aralarında düzenlenmiş bulunan sözleşme nedeniyle ... İnşaattan iktisap edeceği bir hak bulunmadığını, sözleşmeye göre 04/10/2014 tarihinde bitmesi gereken inşaatın halen % 55 seviyesinde olduğunu ve borçlu şirketin içine düştüğü ekonomik zorluk nedeniyle inşaatın durmuş olduğunu, şirkete ihtar çekilerek sözleşmenin feshedileceğinin ihtar edildiğini, inşaata devam edilmesinin istendiğini, ancak yüklenicinin edinimi yerine getirmediğini, bu nedenle sözleşme gereği devri gereken kalan 25 dairenin devrinin borçlu şirkete verilmediğini, B.K.167.maddesine göre borçlu şirkete karşı ileri sürebilecekleri tüm defileri davacıya karşı da ileri sürmelerinin mümkün olduğunu, teslim borcunu yerine getirmeyen yüklenici firmanın alacağı bulunmadığını söylerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... avukatı tarafından verilen yanıt dilekçesinde özetle; kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre kendilerine düşen 3 dairenin davacıya satış vaadi sözleşmesiyle satılmasını kararlaştırdıklarını, daha sonra davacının vazgeçtiğini, bunun üzerine üç adet bono verdiklerini, bono borcunun bir kısmını ödediklerini, 189.466,00 TL borç kaldığını, diğer davalı ile yaptıkları sözleşmeye göre devri gereken dairelerin devrini talep edemeyeceklerini, zira mali zorluk nedeniyle sözleşmeden kaynaklanan edinimleri ifa edemediklerini, talep şartlarının henüz oluşmadığını söylerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalılar arasındaki Kat Karşılı İnşaat Sözleşmesinin 9.maddesine göre; 121 ada daire ve 2 adet showroom inşaa edilerek, arsa sahibi ve müteahhit % 50 oranında hak paylaşımı yapacağı, arsa sahibinin müteahhitten payına düşen bağımsız bölümleri nasıl devredeceği Devir Şartları başlığı altında toplam 10 maddede toplandığı, her bir şartın yerine getirilmesi ile bağımsız bölümün tapusunu devralma hakkı tanındığı, ... bitim süresi inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 24 aydır. Sözleşmenin imzalanmasını takiben 2 ay içinde tüm projeler hazır ve onaylatılmış olacak, onayı müteakip 1 ay içinde inşaat ruhsatı alınıp inşaata kurulumun gerçekleşmesi şartı konulduğu, sözleşmenin imza tarihinden itibaren en geç 150 ... günü içerisinde müteahhidin inşaat ruhsatını almış olması gerektiği, davalılar ile davalı inşaat şirketinin farklı alacakları arasında görülmekte olan ... 4 Asliye Ticaret Mahkemesinin 2015/269 E.,... 5 Tüketici Mahkemesinin 2014/851E.,... 9 Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/556 E.sayılı dosyalarında toplanan deliller ve bilirkişi raporlarına göre; yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşme ileriye etkili olmak üzere 14/11/2014 tarihinde feshedildiği, inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay içinde tamamlanmayan, arsa sahibinin 21/10/2014 tarihli ihtarına rağmen zamanında bitirilmeyen inşaatın geldiği seviye % 53,27 olup, fiili gerçekleşme oranına göre yüklenicinin ve onun halefi konumunda olan davacının yüklenici adına tescil edilen bağımsız bölümler ile başkaca bağımsız bölümün tescilini talep etme hakkı bulunmadığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; yerel mahkemece mahallinde keşif yapılmaksızın eksik peşin harç tamamlanmaksızın emsal dosyalardaki keşif ve bilirkişi raporları ile yetinilerek karar verildiğini, peşin harcın tamamlanması gerektiğini, vekalet ücretinin hatalı hesaplandığını, harç ve vekalet ücretinin hangi değer üzerinden hesaplandığının kararda belirtilmediğini, İDM kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, ortadan kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler olduğu, sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlü olduğu, sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise; sözleşme, ... ruhsatı ve eki projelerle amacına uygun şekilde binayı yapıp arsa sahibine teslim etmek olduğu, işte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını olmaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebileceği, yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahip olduğu ancak, gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarıda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunlu olduğu, somut olayda inşaatlar % 53,27 olup seviyesinde tamamlandığından sözleşmede aşamalı devir de öngörülmediğinden, fiili gerçekleşme oranına göre yüklenicinin ve onun halefi konumunda olan davacının yüklenici adına tescil edilen bağımsız bölümler ile başkaca bağımsız bölümün tescilini talep etme hakkı bulunmadığı, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşmenin ileriye etkili olmak üzere 14/11/2014 tarihinde feshedildiği, fesih iradesinin noter huzurunda beyan edildiği, davanın reddine ilişkin İlk Derece Mahkemesi kararının dairemizce usul ve yasaya uygun olduğu kanaati ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde belirttiği itirazlarını temyiz dilekçesinde yinelemiştir.

C. Gerekçe

Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, İİK 94ten kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine istemine ilişkindir.

İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri,

İcra ve İflas Kanununun 94/2 nci maddesi,

6098 sayılı TBK'nın 470-486. maddeleri.

Değerlendirme

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Dava, İİK'nın 94. maddesine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. İİK'nın 94. maddesine dayalı olarak açılan davalarda ancak mülkiyet ve diğer ayni hakların hak edilip de henüz devredilmemesi halinde borçlu adına tescili istenebilir. Bunun için yüklenicinin edimlerini ifa etmiş ve sözleşmeye göre bağımsız bölümün tesciline hak kazanmış olması gerekmektedir. Mahkemece alınan bilirkişi raporu ile inşaatın davalı yüklenici tarafından sözleşmeye uygun olarak tamamlanmadığı, %53,27 oranında tamamlandığı, davalı arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmede de davalı yüklenici lehine inşaatın durumuna göre aşamalı tapu devri öngörülmediğinden davacının temyiz itirazları yerinde görülmeyip, reddi gerekmiştir.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

16/01/2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.