Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (İştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir. Somut olaya gelince; 27.05.1998 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi gereğince davalıların murisi dava konusu 398 ada 574 parsel ve 398 ada 628 parsel sayılı taşınmazların tapu kayıt maliki ... oğlu ...'den intikal edecek miras hisselerinin tamamının davacıya satışını taahhüt etmiş ise de; davacı ... oğlu ... ile davalıların murisi ... tapu kayıt maliki ... oğlu ...'in ortak mirasçısı değildir. Çünkü davacının babası ... İlçin sağ olduğundan davacı ..., dedesi ... oğlu ...'in mirasçısı olamamaktadır. Davalıların murisi, 3.kişiye taşınmazların satışını taahhüt etmiş durumdadır. Hal böyle olunca dava konusu taşınmazlarda da elbirliği mülkiyeti devam ettiğinden paylı mülkiyete dönüşünceye kadar ifa olanağı doğmamaktadır.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 22.04.2013 gününde verilen dilekçe ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 15.11.2018 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davalıların murisi ...'in ... 1. Noterliğinin 27.05.1998 tarihli 12489 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile ... ili, İkinci Bölge ilçesi, ... Mahallesi 371 ada 490 parsel (yeni 398 ada 574 parsel) numarasında kayıtlı 380m2 yüzölçümlü müfrez bahçeli ev vasfındaki gayrimenkul ve yine aynı yer 398 ada 628 parsel numarasında kayıtlı 348m2 yüzölçümlü müfrez sulu tarla vasfındaki gayrimenkulde tapu kayıt maliki ... oğlu ...'den intikal edecek miras hisselerinin tamamının davacıya satışının vaat edildiğini, satış bedelinin tamamının peşin ödendiğini ancak tapu devrinin gerçekleştirilmediğini belirterek dava konusu gayrimenkullerde davalıların murisi ...'e düşen miras hisselerinin iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Bir kısım davalılar, açılan davayı kabul ettiklerini dile getirmiş; bir kısmı ise davanın reddine karar verilmesini savunmuşlardır.

Mahkemece; davanın kabulüne karar verilmesi üzerine Dairemizin 19.10.2015 tarihli 2014/14102 Esas ve 2015/9178 Karar sayılı ilamı ile "...Davada dayanılan 27.05.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesinin borçlusu ...'in 21.03.2013 tarihinde vefat ettiği, ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesinden alınan 07.02.2013 tarihli veraset ilamına göre, kardeşinin altsoyunun mirasçı olarak yer aldığı, dava sırasında kayıt maliki ...'in eşi ...'e ait aynı mahkemenin 08.04.2014 tarihli veraset ilamında ise, ...'in miras payının oğlu ...'nün çocukları... (İlçin), ... (İlçin), ...'e intikal ettirildiği, iki ayrı veraset ilamı arasında çelişki olduğu, iki veraset ilamı arasındaki çelişki giderildikten sonra alınacak yeni veraset ilamına göre taraf teşkili sağlanarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği" gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda mahkemece; "Davanın kabulüne; ... ili, İkinci Bölge ilçesi, ... Mahallesi, Hastane yolu Mevkii 398 ada 574 nolu parsel ile 398 ada 628 parselde kayıtlı taşınmazların maliki ... oğlu ...'den ... kızı ...'e isabet edecek hisselerin tapu kaydının iptali ile davacı ... oğlu ... TC kimlik numaralı ... adına tapu kayıt ve tesciline" karar verilmiştir.

Hükmü, bir kısım davalılar vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Hiç kuşkusuz karşı taraftan borcun ifasını talep eden kişinin kendi edimlerini yerine getirmiş olması gerekir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (İştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Öte yandan 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 297/2. maddesi gereğince; hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir.

Somut olaya gelince; 27.05.1998 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi gereğince davalıların murisi dava konusu 398 ada 574 parsel ve 398 ada 628 parsel sayılı taşınmazların tapu kayıt maliki ... oğlu ...'den intikal edecek miras hisselerinin tamamının davacıya satışını taahhüt etmiş ise de; davacı ... oğlu ... ile davalıların murisi ... tapu kayıt maliki ... oğlu ...'in ortak mirasçısı değildir. Çünkü davacının babası ... İlçin sağ olduğundan davacı ..., dedesi ... oğlu ...'in mirasçısı olamamaktadır. Davalıların murisi, 3.kişiye taşınmazların satışını taahhüt etmiş durumdadır. Hal böyle olunca dava konusu taşınmazlarda da elbirliği mülkiyeti devam ettiğinden paylı mülkiyete dönüşünceye kadar ifa olanağı doğmamaktadır.

Mahkemece, ifa olanağı henüz doğmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden, hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

Kabule göre de; tereddüte yer bırakmayacak ve infaza elverişli olacak şekilde hüküm tesisi gerekirken "Taşınmazın maliki ... oğlu ...'den ... kızı ...'e isabet edecek hisselerin tapu kaydının iptali ile davacı ... oğlu ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi" şeklinde açıkça iptal eden hisse oranları belirtilmeksizin infaza elverişli olmayacak şekilde hüküm tesisi de doğru değildir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle bir kısım davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 17.02.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.