Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1921 E., 2022/1702 K.
KARAR : Davanın reddine
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.05.2022 tarihli ve 2022/3054 Esas, 2022/4884 Karar sayılı BOZMA kararı
Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi ve itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın Ebcin Turizm Pazarlama İnşaat ve Dış Ticaret Ltd. Şti. (Ebcin Ltd. Şti.), Geo Turizm İnşaat Oto Kiralama ve Danışmanlık Hizmetleri Ticaret A.Ş. (Geo A.Ş.), Termalde Termal Otel İşletmeciliği Turizm İnşaat Pazarlama A.Ş. (Termalde A.Ş.) vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine karar verilmiş, davacı vekilinin temyiz talebi ek karar ile reddedilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi ek kararının davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda ek karar kaldırılarak Bölge Adliye Mahkemesi kararı bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili, müvekkilinin, birlikte hareket eden davalılar tarafından hediye tatil kazandığından bahisle aldatılarak götürüldüğü tesiste saldırgan satış yöntemleri sonucunda davalı Şifa Tur Organizasyon Turizm İnşaat Ticaret Ltd. Şti. (Şifa Ltd. Şti.) adlı şirket ile tarihsiz AND472 numaralı Emet Thermal Palace Devre Mülk Pay Vaadi Sözleşmesi ile Emet Thermal Palace isimli tesisten devremülk satış konulu 11.950,00 TL bedelli bir sözleşme düzenlendiğini, 1.250,00 TL peşinat alındığını, kalan miktar için değişik vade ve bedellerde toplam 48 adet senet verildiğini, ilk sözleşme kapsamında belirli zamanlarda toplam 8.517,00 TL ödeme yapıldığını ve davalıdan senetlerin teslim alındığını, resmî şeklin geçerlilik şartı olduğunu, ayrıca satışı taahhüt edilen devremülkün tapuda diğer davalı adına kayıtlı olduğunu, aradan belli bir zaman geçtikten sonra bu defa aynı kişiler tarafından Yalova'da bulunan tesisle ilgili yeni bir sözleşmeye imza atması hâlinde değişim-kiralama-satış gibi imkânlarının olacağının belirtildiğini, böylece 19.08.2015 tarihli AND472A numaralı Yalova Termal Saray Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi ile 3.786,00 TL bedelli bir sözleşme imzalandığını, bedelin tamamının ödendiğini ve senetlerin teslim alındığını, bu sözleşmenin de ilk sözleşmedeki aynı sakatlıkları barındırdığını, ikinci sözleşmenin yapılmasından sonra davalı Geo A.Ş. tarafından kat irtifakı tapusunun devredildiğini, ayrıca tapu masrafı altında 200,00 TL alındığını, aidat olarak da davalılardan Ebcin Ltd. Şti. hesabına üç adet 560,00 TL ödeme yapıldığını, söz konusu bedellerin iade edilmediğini, bu nedenle davalılar hakkında takip başlatıldığını, davalıların itirazları nedeniyle takibin durduğunu ileri sürerek davalı Termalde A.Ş., Ebcin Ltd. Şti. ve Geo ...nin Yalova İcra Müdürlüğünün 2020/1258 Esas sayılı dosyasına yaptığı itirazların ayrı ayrı iptaline, takibin kaldığı yerden devamına, itirazlarının haksız olması sebebiyle davalılar aleyhine alacağın %20'sinden az olmamak üzere icra inkâr tazminatına hükmedilmesine, davalılardan Şifa Ltd. Şti. ve Termalde A.Ş. ile akdedilen tarihsiz ve AND472 numaralı Emet Thermal Palace Devre Mülk Pay Sözleşmesi ve 19.08.2015 tarih ve AND472A numaralı Yalova Termal Saray Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin iptaline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı Ebcin Ltd. Şti. ve davalı Geo A.Ş. vekilleri ayrı ayrı verdikleri cevap dilekçelerinde; dava konusu sözleşmelerde şirketlerin imzalarının bulunmaması nedeniyle hukuki ilişkide taraf olmadıklarını, bu nedenle müvekkillerine husumet yöneltilemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
2. Davalı Termal Ltd. Şti. vekili; müvekkili şirketin edimini yerine getirdiğini, davacının RCI sistemi içerisinde olan tesislerden birisi olan Kuşadası Holiday Leısure Clup'ta konakladığını, sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiğini ve sözleşmeyi benimsediğini ortaya koyduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
3. Davalı Şifa Ltd. Şti. usulüne uygun tebliğe rağmen davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Yalova 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 12.10.2020 tarihli ve 2020/103 Esas, 2020/407 Karar sayılı kararıyla; davacının sözleşmeye uygun kullanımı bulunmadığından cayma hakkının süresinde olduğu, sözleşmelerin 4721 sayılı Türk Medeni Kanun'un (4721 sayılı Kanun) 706 ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 213 üncü maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmamış olmaları nedeniyle geçersiz oldukları, tapu devirlerinin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 57 nci maddesine aykırı şekilde yapıldığı, bu nedenle herkesin aldığını geri vermesi gerektiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, menfi tespit ve sözleşmenin feshi talebi yönünden; davacı ile davalılar arasında düzenlenen AND472 ve AND472A numaralı sözleşmelerin feshine, sözleşmenin feshine karar verildiğinden Yalova ili Termal ilçesi Akköy Köyü 424 Ada 25 parselde kayıtlı 7/3650 hissenin iptali ile davalı Geo A.Ş. adına tesciline, itirazın iptali talebi yönünden ise; Yalova İcra Müdürlüğünün 2020/1258 Esas sayılı dosyasına davalılar tarafından yapılan itirazın 14.183,00 TL yönünden iptaline, takibin bu miktar üzerinden devamına, davalı Şifa Ltd. Şti. yönünden; icra dosyasına yapılmış bir itiraz bulunmadığından hukuki yarar yokluğundan reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde Ebcin Ltd. Şti., Geo A.Ş. ve Termalde A.Ş. vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.
B. Gerekçe ve Sonuç
1. Bölge Adliye Mahkemesinin 18.05.2021 tarihli ve 2021/465 Esas, 2021/835 Karar sayılı kararıyla; tapu devri nedeniyle sözleşmenin geçerli hâle geldiği, davacının sözleşmeye dayalı olarak davalının gösterdiği tesiste konaklaması nedeniyle davalının teslim yükümlülüğünü yerine getirdiği, tesisin kullanılması ile davacının cayma hakkı da ilgili Yönetmelik gereğince kullanımdan on dört gün sonra sona erdiği, davacının davalıların gösterdiği tesiste konakladıktan sonra sözleşmenin resmî şekilde yapılmadığı iddiasıyla sözleşmeyi feshetmesinin 4721 sayılı Kanun'un 2/1 inci maddesinde düzenlenen "dürüstlük kuralına" aykırı olduğu, davacının dayandığı fesih sebeplerinin sözleşmenin kurulması aşamasına ilişkin olduğu, geçerli hâle geldikten sonraki aşamada sözleşmenin haklı nedenlerle feshi şartlarının oluştuğuna ilişkin bir iddiada bulunulmadığı gibi geçerli olarak kurulan sözleşmenin feshini haklı gösteren bir nedene de dayanılmadığı gerekçesiyle davalılar vekillerinin istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine karar verilmiştir.
2. Karara karşı davacı vekilinin temyiz isteminde bulunması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince 08.10.2021 tarihli ek kararla, dava değerinin miktar yönünden kesinlik sınırı altında kaldığından bahisle temyiz dilekçesinin reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen ek kararına karşı asıl karara dair temyiz itirazlarıyla birlikte, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla;
“...Dosyanın incelenmesinden, davacı vekilinin dava dilekçesinde sözleşmenin iptali ve bedel iadesi isteminde bulunduğu anlaşıldığından, dava dilekçesinde taleplere göre kararın kesin olduğu kabul edilemeyeceğinden usul ve yasaya uygun bulunmayan 08.10.2021 tarihli temyiz talebinin reddine dair ek karar kaldırılarak, davacı vekilinin temyiz talebi esasa yönelik olarak incelenmiştir.
Dava, devre mülk sözleşmesinin iptali ve ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.
Uyuşmazlık, harici sözleşme sonucu yapılan taşınmazın hisseli olarak tapu devrinden sonra davacının sözleşmenin feshini talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Devre mülk hakkı, 10.6.1985 tarihli 3227 sayılı Kanun’la 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen hükümlerle kabul edilmiştir. Anılan Yasa’nın 58. maddesinde devre mülk hakkının, ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabileceği belirtilmiştir. Buna göre, devre mülk hakkının kurulabilmesi için yapının kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş bir bağımsız bölüm veya müstakil bir yapı olması ya da müstakil bir yapı söz konusu ise, bu yapının paylı mülkiyet şeklinde mülkiyet konusu olması gerekir. Çünkü, devre mülk “müşterek mülkiyet payına bağlı” bir irtifak hakkı (yararlanma hakkı) olarak kurulabilir. Devre mülk hakkının kurulabilmesi için Tapu Sicil Muhafızlığında resmi senet düzenlenmesi zorunlu olup (KMK m 60 ve 61), devre mülk hakkının yılın belli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir (KMK. M. 59).
Tüketici hukukunda ise 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ilk hâlinde devre tatille ilgili bir hükme yer verilmemiş, bu husustaki boşluk, Yargıtay’ın bu tür sözleşmeleri kapıdan satış olduğu ve tüketicinin cayma hakkının bulunduğu yönünde verdiği kararlarla doldurulmuştur.
4822 sayılı Kanun’la Haziran 2003 tarihinde yapılan değişiklik ile 4077 sayılı Kanun’un 6/B maddesi çerçevesinde devre tatil sözleşmeleri hakkında sadece tanım öngören madde eklenmiş, konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar kanun kapsamına alınmıştır.
Devre tatil ve uzun süreli tatil sözleşmeleri ilk defa 7.11.2013 tarihli 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’unda ve bu kanuna dayalı olarak çıkartılan ve 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde düzenlenmiştir.
6502 sayılı Kanun’un 50.maddesinin birinci fıkrasında devre tatil sözleşmesinin tanımı yapıldıktan sonra ikinci fıkrada devre tatil sözleşmesi ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni hak olmasının bu maddenin uygulanmasını engellemeyeceği düzenlenmiştir. Bu kanunun 50. ve 84. Maddelerine dayanılarak çıkartılan Devre Tatil Yönetmeliğinin 1. maddesinde, yönetmeliğin amacının, taşınmazların yılın belirli bir dönemine ilişkin kullanım hakkının devrine ya da devri taahhüdüne ilişkin sözleşmelere uygulanacak usul ve esasları düzenlemek olduğu, kapsam başlıklı ikinci maddesinde ise, bu yönetmeliğin devre tatil, ön ödemeli devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti, değişim ve yeniden satış sözleşmelerini kapsadığı, devre tatil sözleşmeleri ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni bir hak olmasının yönetmelik hükümlerinin uygulanmasını engellemeyeceği, bu yönetmeliğin uygulanmasında, devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmelerin, bir yıldan uzun süre için kurulması ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı tanıması halinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edileceği belirtilmiştir. Bu iki hüküm birlikte değerlendirildiğinde, ilgili yönetmeliğin sadece devre tatil sözleşmelerine değil, aynı zamanda devre mülk sözleşmelerine ve diğer devre tatil temelli sözleşmelere de uygulanabileceği anlaşılmaktadır. Tanımlar bölümündeki 4.maddenin (ç) bendinde ise devre mülk hakkı 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı KMK’nun Devre Mülk Hakkı başlıklı sekizinci bölümünde düzenlenen hak olarak tanımlanmıştır.
Davacı ile Şifa Tur Organizasyon Turizm İnş. Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan bila tarihli Emet Thermal Palace Devre Mülk Pay Vaadi Sözleşmesi başlıklı satış sözleşmesinin “sözleşmenin konusu” başlıklı 3. maddesinde "Sözleşmeye konu devre mülk satıcının Kütahya İli, Emet İlçesi, Hamam Mahallesi, Aşağı Hamam Mevkii, 10OJ25D 3 Pafta, 206 Ada, 18, 17, 16, 15, 14, 13, 12, 11, 10, 9 parsel ile 10OJ25C4 Pafta, 96 Ada, 80 Parsel Emet/Kütahya da bulunan taşınmaz üzerinde yapılacak olan Emet Thermal Palace’da yer alan yarı hisseli devre mülk satışı için ön akit düzenlenmesinden ibarettir." ve davacı ile Termalde Termal Otel İşl. Turizm İnş. Paz. A.Ş. arasında imzalanan 19.08.2015 tarihli Yalova Termal Saray Hisseli Gayrşmenkul Satış Sözleşmesi başlıklı satış sözleşmesinin sözleşmenin konusu başlıklı 2. maddesinde “İş bu sözleşmenin konusu Kuşadası Otel İşletmeleri Turizm İnşaat Ticaret Anonim Şirketi’ne ait Yalova İli Termal İlçesi Killi Orman Mevkii G22D14C2D pafta 424 ada, 23, 24, 25, 26 ve 27 parsellerinin 7/3650 hissesinin satışı, satış bedeli, teslimi, site aidatı, resim, harç ve vergilerin ödeme koşulları ile ilgili alıcı ve satıcı arasındaki karşılıklı taahhütleri kapsar” şeklinde ifade edilen hükümle tapuda pay devrini içeren bir devre tatil sözleşmesi olduğu, Kat Mülkiyeti’nde düzenlenen devre mülk şeklinde bir sözleşme olarak nitelendirilemeyeceği anlaşılmaktadır.
Devre mülk hakkı 634 sayılı KMK’nun 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin anılan yasa hükmü ile TMK'nun 706, TBK'nun 237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin bulunması halinde taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini her zaman talep edebilirler. Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir işlemi yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir. Uyuşmazlık konusu devre mülk sözleşmelerinin/hisseli gayrimenkul satış sözleşmelerinin taşınmaz devrini içermesi nedeniyle adi yazılı şekilde yapılmasının geçersiz olmasına rağmen taşınmazın tapu kaydının devri halinde geçersiz olan sözleşmenin geçerlilik kazanacağı, bu durumda mahkemece tapu kaydının tüketiciye devredilip devredilmediği, devredilmişse devre mülk satış sözleşmesinin feshine ilişkin koşulların oluşup oluşmadığı belirlenip sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir.
6502 sayılı Kanun’un 50/9. maddesinde devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere, devre tatil sözleşmeleri en fazla on yıl için kurulacağı, son fıkrada ise, maddede düzenlenen hususlarla ilgili uygulama usul ve esaslarının yönetmelikte düzenleneceği belirtilmiştir.
Yönetmeliğin 7. maddesinde, tüketicinin bu yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahip olduğu, 8. maddede, cayma hakkının kullanıldığına ilişkin bildirimin ayni hakka konu taşınmaza ilişkin sözleşmelerde noterlikler aracılığıyla satıcı veya sağlayıcıya yöneltilmesi gerektiği, 9/3 hükmünde, tüketicinin devre mülk hakkı veren sözleşmelerden cayma hakkını kullanması durumunda tüketiciye iade edilmesi gereken tutarın ve borç altına sokan her türlü belgenin bildirimin ulaştığı tarihten itibaren en geç ondört gün içinde tüketiciye iade edileceği, 10. maddede ise, tüketicinin eksik bilgilendirilmesi halinde, satıcı veya sağlayıcının 5. maddenin birinci ve üçüncü veya 6. maddenin birinci ya da 8. maddenin ikinci fıkralarında belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi durumunda, tüketicinin cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı olmadığı, bu sürenin her halükarda cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona ereceği, birinci fıkrada belirtilen yükümlülüklerin bir yıllık süre içinde yerine getirilmesi halinde ise on dört günlük cayma hakkı süresinin, bu yükümlülüklerin gereği gibi yerine getirildiği tarihten itibaren işlemeye başlayacağı belirtilmiş, ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli satışını düzenleyen 15/3. maddesinde ise, kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devrin gerçekleşmiş kabul edileceği, taşınmazın kullanıma hazır bir şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerektiği, aksi halde, teslimin gerçekleşmemiş sayılacağı düzenlemesi getirilmiştir.
Yukarıda yer alan açıklamalardan sonra somut olaya bakıldığında; davacının ve davalı Termalde Termal Otel İşl. Turizm İnş. Paz. A.Ş. ile arasında 19.08.2015 tarihli sözleşme ile hisseli pay satışına ilişkin devre tatil sözleşmesi düzenlendiği, söz konusu sözleşmede sözleşmenin konusu başlıklı 2. maddesinde davalı Kuşadası Otel ... Şti’nin malik ve sağlayıcı olacak yer aldığı, davalı Ebcin Turizm Paz. İnş. ve Dış Tic. Ltd. Şti.’ye sözleşme kapsamında 16.07.2019 tarihinde 560-TL ve yine 16.09.2019 tarihinde 560-TL aidat ödemesi yaptığı ve 10.09.2015 tarihinde ise davacıya diğer davalı Geo Turizm İnş. Oto Kiralama ve Danışmanlık Hizm. Tic. A.Ş. tarafından 424 ada 25 parselde 7/3650 olarak hisse devrinin yapıldığı anlaşılmaktadır. 16.03.2021 tarihli ilgili Belediye Başkanlığı yazısı ile CD halinde dava konusu taşınmaza ilişkin yapı belgesi ve mimari proje gönderilmiş, ayrıca belediye ile davalı arasında yapılan kaplıca kullanım suyu sözleşmesi ile tesiste kaplıca suyu kullanımının mümkün olduğu bildirilmiştir. Söz konusu deliller birlikte değerlendirildiğinde; sözleşmenin feshine ilişkin haklı sebep olmamakla birlikte; 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi gereğince kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilmekte ve davacının dava konusu taşınmaz haricinde başka bir tesiste, başka bir dönemde 11.06.2017- 18.06.2017 tarihlerini kapsayan konaklaması zilyetliğin devri anlamını taşımamaktadır.
O halde, Bölge Adliye Mahkemesince, 6502 sayılı Kanun’un 50/9. maddesi ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi değerlendirilip davalı tarafından sunulan konaklama belgesinin dava konusu yapılan devremülke konu taşınmazın zilyetliğinin devri anlamını taşımadığı da gözetilerek sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
O halde, yukarıda yer alan düzenlemeler birlikte değerlendirilerek Bölge Adliye Mahkemesince, sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir" gerekçesiyle karar bozulmuştur.
B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki gerekçeye ilaveten kararın kesin olmadığı yönündeki değerlendirmenin hatalı olduğu, aynı şekilde verilmiş ek kararların onanarak kesinleştiği, davacının taraflar arasındaki sözleşmelerde öngörülen RCI sistemi kapsamında dönem ve yer değişikliği yaparak bir başka tesiste hakkını kullandığı, bu sebeple tesisin fiilen teslim koşulunun gerçekleştiği, aksi yöndeki bir iddianın hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu gerekçesiyle direnme kararı vermiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; kararın kesin nitelikte olmadığını, müvekkilinin RCI sistemine dâhil olmadığını, konaklama ispatlanacak olursa dahi hediye kapsamında tatil verildiğinin kabul edilmesi gerektiğini, asıl çözümlenmesi gereken şeyin müvekkiline zilyetliğin teslim edildiğinin kabul edilip edilemeyeceğinden ibaret olduğunu, emsal içtihatlara göre zilyetlik teslim edilmediğinden cayma süresinin henüz başlamadığını, aksi kabul edilecek olsa dahi sözleşmenin geçersiz olduğunu, davalının edimlerinin ifa edilmesinin fiilen mümkün olmadığını, sözleşmenin 634 sayılı Kanun'a aykırı olduğunu, tanıtımı yapılan oda ile devre konu odanın aynı olmadığını, yönetim planında yer alan pek çok özelliğin fiilen tesiste bulunmadığını, sözleşme sırasında verilmesi zorunlu belgelerin verilmediğini belirterek temyiz isteminde bulunmuştur.
C. Uyuşmazlık
Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasındaki sözleşmelerin iptali ile yapılan ödemelerin iadesi için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istenilen somut olayda;
1- Kararın 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 362/1 inci maddesi uyarınca kesin nitelikte olup olmadığı,
2- Kararın kesin olmadığı sonucuna varılacak olur ise; davacının bir başka tesiste konaklamasının 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (6502 sayılı Kanun) 50/9 uncu maddesi ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3 üncü maddesi anlamında zilyetliğin devri niteliğinde sayılıp sayılamayacağı, buradan varılacak sonuca göre resmî devir ile geçerli hâle gelen sözleşmede fiili teslimin de sağlandığı ve sözleşmenin iptali için haklı neden sunulamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
D. Gerekçe
1. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Kanun'un 318, 319, 361 ve 362 nci maddeleri.
2. 6502 sayılı Kanun'un 50/9 ve 73/4 üncü maddeleri.
3. 4721 sayılı Kanun'un 706 ncı maddesi.
4. 6098 sayılı Kanun'un 213 üncü maddesi.
5. 634 sayılı Kanun’un 57 ve devamı maddeleri.
6. Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 2/3, 4/ğ ve 15 inci maddeleri.
2. Değerlendirme
(1) Numaralı Uyuşmazlık Yönünden:
1. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 361 inci maddesine göre bölge adliye mahkemesi hukuk dairelerinden verilen temyizi kabil nihai kararlar ile hakem kararlarının iptali talebi üzerine verilen kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabilir.
2. Kanun koyucu 362 nci maddede ise temyizi mümkün olmayan kararları sıralamıştır. Buna göre miktar veya değeri kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 362 nci madde uyarınca temyiz edilemez.
3. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması hâlinde anılan Kanun’un 366 ncı maddesi atfıyla aynı Kanun’un 352 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir.
4. Ne var ki somut olayda, iptali istenen sözleşmede sözleşmenin geçerli olduğu süre boyunca uygulanacak nitelikte aylık aidat ödenmesi gibi düzenlemeler mevcut olup bu hâliyle dava konusu talep ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde bir muarazanın giderilmesi niteliği de taşıdığından yalnızca sözleşme bedeli üzerinden değerlendirme yapılarak kararın miktar itibarıyla kesinlik sınırı altında olduğu sonucuna varılamaz.
5. Bu sebeple birinci uyuşmazlık yönünden kararın kesin nitelikte olmadığı sonucuna oy birliğiyle varılarak işin esasına ilişkin ikinci uyuşmazlığın incelenmesine geçilmiştir.
(2) Numaralı Uyuşmazlık Yönünden:
6. İşin esası yönünden uyuşmazlığın incelenebilmesi için konuyla ilgili kavram ve mevzuat hükümlerinin ortaya konulmasında fayda vardır.
7. Konut olarak kullanılmaya elverişli bir yapı ya da bağımsız bölümün ortak maliklerinden her birinin yararına bu yapı ya da bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde yararlanma hakkı, ortak mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulursa buna devre mülk hakkı denir (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Ankara 2021, C. 1. s. 291).
8. Bu tanım devre mülk hakkını düzenleyen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57 nci maddesinde yer alan ifadedir. Kanun koyucu 634 sayılı Kanun’da devre mülk hakkının en az on beş gün süre ile tesis edilmesini zorunlu kıldığından (md. 59) somut olayda taraflar devre mülk sisteminin süre kısıtlamasından kurtulmak ve hak sahiplerine bir haftalık tapu güvencesi sağlamak amacıyla müşterek mülkiyet tapusunun devri yöntemini kullanmışlardır.
9. Devre mülk hakkı konusu, taraflardan birinin tüketici olduğu sözleşmeler bakımından, daha kapsamlı, özel hükümler içeren 6502 sayılı Kanun ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği çerçevesinde incelenir.
10. 6502 sayılı Kanun uyarınca; bir yıldan uzun süre için kurulan ve bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı veren devre mülk, paylı mülkiyet satışı, hisseli gayrimenkul sözleşmesi gibi çeşitli isimler altında imzalanan her türlü sözleşme devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilmiştir (md. 50). Anılan maddenin başlığı devre tatil sözleşmeleri olarak kaleme alınmış olmakla birlikte içeriğine bakıldığında kanun koyucunun tüketiciye devreli tatil imkânı sağlayan her türlü sözleşmenin, mahiyetine uyduğu ölçüde, bu hükümler çerçevesinde çözümlenmesi gerekliliğine işaret ettiği görülecektir.
11. Yine, 14.01.2015 tarihli Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmetleri Yönetmeliği’nin 2 nci maddesinin üçüncü fıkrasına göre de devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmeler, bir yıldan uzun süre için kurulmaları ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı tanımaları hâlinde devre tatil sözleşmesi olarak nitelendirilmektedir.
12. Yargılamada, taraflar arasındaki sözleşmenin ön ödemeli, tapuda pay devri içeren devre mülk sözleşmesi niteliğini haiz olduğu belirlenmiştir.
13. 7392 sayılı Kanun ile 6502 sayılı Kanun’un devre tatil sözleşmelerine ilişkin hükümlerinde önemli değişikler yapılmış ve 1 Nisan 2022 tarihi itibarıyla, bu tarihten sonra yapı ruhsatı alan taşınmazlar için; ön ödemeli (inşaatı devam eden) devre tatil satışı yapılması ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun olarak kurulan devre mülk hakkı veren sözleşmeler dışında, tüketicilerle tapu devrine dayalı devre tatil hakkı sunan sözleşme kurulması yasaklanmış, devre mülk sözleşmesi dışındaki devre tatil sözleşmelerinin (şahsi hak sağlayan sözleşmeler) en fazla on yıllık süre için kurulabileceği düzenleme altına alınmıştır.
14. Ne var ki somut uyuşmazlık 7392 sayılı Kanun değişikliğinden önceki dönemde imzalanmış bir sözleşmeye ilişkin olduğundan o tarihte yürürlükte olan mülga düzenlemeler üzerinden uyuşmazlık incelenmelidir.
15. Kanunda ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri için bir tanım bulunmamaktaysa da Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmetleri Yönetmeliği’nin mülga 4/ğ maddesinde ön ödemeli devre tatil sözleşmesi “Tüketicinin ayni hakka konu bir taşınmazın satış bedelini veya şahsi hakka konu taşınmazın kullanım hakkı bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcı veya sağlayıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı ya da kullanım hakkını tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlanmıştır.
16. Gerek Bölge Adliye Mahkemesi gerekse Özel Daire sözleşmeden cayma ve haklı fesih koşullarının oluşmadığı konusunda hemfikir olduğundan gelinen aşamada yalnızca ön ödemeli devreli tatil sözleşmeleri açısından dönme ile ilgili düzenlemelere temas edilmelidir.
17. Kelime anlamı olarak “irade açıklamasının geri alınması” şeklinde tanımlanabilecek olan dönme (Türk Hukuk Lûgatı, s. 315), sözleşme hukukunda tarafların karşılıklı olarak ifa yükümlülüklerinden kurtulmaları ve geriye etkili olarak ilişkiye son verdiğinden daha önce yerine getirdikleri edimleri geri isteme imkânı sağlar.
18. Borçlar hukukunda sözleşmeden dönme; genel hükümlerde, alacaklının temerrüdü (6098 sayılı Kanun, md. 111), borçlunun temerrüdü (md.125) ve aşırı ifa güçlüğü (md. 138) düzenlemelerinde yer alır. Yine bu kavramla alıcının ayıptan doğan seçimlik hakları (md. 227), satış sözleşmesinde alıcının temerrüdü gibi (md. 235) özel hükümlerde de karşılaşılır.
19. Devre tatil/devre mülk sözleşmeleri açısından ise 6502 sayılı Kanun’un 50 nci maddesinin mülga dokuzuncu fıkrası ile tüketiciye ön ödemeli satış sözleşmelerine dair genel hükümlerden ayrı bir dönme hakkı tanınmıştır. Bu maddeyle amaçlanan, sözleşme bedelini henüz karşı taraf edimini ifa etmeye başlamadan ödeyen ve bu suretle satıcının bir anlamda finansmanını sağlayan tüketicinin daha etkin bir biçimde korunmasını sağlamaktır.
20. Anılan fıkra “Devre tatile konu taşınmazın ön ödemeli satılması durumunda, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı, sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat talep edebilir. Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder” şeklindedir. 7392 sayılı Kanun ile 6502 sayılı Kanun’a eklenen 4/A maddesinin dördüncü fıkrası ile ön ödemeli devre tatil sözleşmesi yapılması imkânı ortadan kaldırılmış ve bu yasağa paralel olarak 50 nci maddenin dokuzuncu fıkrası da 8 inci madde ile mülga edilmiştir.
21. Kanun koyucu bu düzenleme ile tüketiciye, ön ödemeli sözleşme ile devraldığı devre mülkün devir ve teslim anına kadar, herhangi bir gerekçe göstermesine gerek duymaksızın sözleşmeden dönebilme hakkı tanımış, ancak caymadan farklı olarak bu hak kullanılırken, kendi üzerine düşen edimleri yerine getirmiş olan karşı tarafın da bundan dolayı zarara uğrayabileceğini gözeterek zararın bir kısmına tüketicinin katlanması gerekliliğine işaret etmiştir.
22. Kanunda bahsi geçen “devir ve teslim anı”ndan ne anlaşılması gerektiği konusunda Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği daha ayrıntılı bir düzenleme taşımaktadır. Yönetmelik’in “Ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli satışı” başlıklı mülga 15/3 üncü maddesinin ikinci cümlesine göre “Kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilir. Taşınmazın kullanıma hazır şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerekir. Aksi hâlde teslim gerçekleşmemiş sayılır”.
23. Zilyetlik ve devrine ilişkin 6502 sayılı Kanun’da hüküm bulunmadığından konuyla ilgili genel hükümleri içeren 4721 sayılı Kanun göz önünde bulundurulmalıdır. 4721 sayılı Kanun’da zilyetliğin bir şey üzerinde fiili hâkimiyete sahip olma hâli olarak tanımlandığı ve taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde “hakkın fiilen kullanılmasının” zilyetlik sayıldığı (md. 973), zilyetliğin devri için ise “şeyin veya şey üzerinde hâkimiyeti sağlayacak araçların, edinene teslimi veya edinenin önceki zilyedin rızasıyla şey üzerinde hâkimiyeti kullanacak duruma gelmesi”nin arandığı (md. 977) dikkatten kaçırılmamalıdır.
24. Bu hükümler birlikte değerlendirildiğinde, ön ödemeli devre mülk satışına dair sözleşmelerde taşınmazın devir ve teslimi anına kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkının var olduğu ve devir/teslim olgusunun varlığının kabul edilebilmesi için taşınmazın tapu siciline tescil edilmesinin yanı sıra zilyetliğinin devredilmiş olması gerektiği anlaşılmaktadır.
25. Türk Medeni Kanunu’ndaki anlatımdan hareket edildiğinde ve bilhassa devre mülk hakkının, devre mülk sisteminin hukuki niteliği gereği müşterek mülkiyet ve bu mülkiyet hakkı üzerinde tesis edilen bir irtifaktan oluştuğu da gözetildiğinde; devre mülk sözleşmelerinde zilyetliğin devredildiğinden bahsedilebilmesi için sözleşmede kararlaştırılan kullanım hakkına uygun şekilde ve fiilen kullanıma hazır hâlde taşınmazın tüketiciye teslim edildiğini ispat yükü davalı satıcı üzerindedir.
26. Nitekim aynı hususlara Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.11.2023 tarihli ve 2022/3-1270 Esas, 2023/1140 Karar, 2022/3-1271 Esas, 2023/1141 Karar ve 2022/3-1272 Esas, 2023/1142 Karar sayılı kararlarında da değinilmiştir.
27. Konu ile ilgili bu açıklamalardan sonra taraflar arasındaki uyuşmazlığın ne şekilde tezahür ettiği ortaya konulmalıdır.
28. Davacı ile davalı Termalde A.Ş. arasında 19.08.2015 tarihinde “Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi” imzalandığı, bu sözleşmenin Yalova ili Termal ilçesi 424 ada 23,24 25,26 ve 27 parsellerin 7/3650 hissesinin satışı, satış bedeli, teslimi, site aidatı, resim, harç ve vergilerin ödeme koşulları ile alıcı ve satıcı arasındaki karşılıklı taahhütleri kapsadığı, sözleşmede 2+1 stüdyo daire 02/09 Şubat dönemine ilişkin yer tahsisi yapılacağının düzenlendiği, tapu kayıt örneğine göre sözleşme tarihinden sonra 10.09.2015 tarihinde Yalova Termal İlçesi Killiorman mevkiinde 424 ada 25 parsel sayılı taşınmazdaki 1. Kat 9 numaralı bağımsız bölümün 7/3650 payının satış suretiyle davacı adına tescil edildiği anlaşılmaktadır.
29. Yukarıda ayrıntılı şekilde açıklandığı üzere sözleşmeye konu taşınmazın zilyetliğinin devredildiğinden bahsedilebilmesi için sözleşmede kararlaştırılan kullanım hakkına uygun şekilde ve fiilen kullanıma hazır hâlde taşınmazın tüketiciye teslim edildiği ispat edilmelidir. Ne var ki davalı tarafça sözleşmeye konu yerin davacının kullanımına teslim edildiğine dair hiçbir delil sunulmamış, cevap dilekçesinde davacının RCI sistemi kapsamında bir başka tesisten istifade etmiş olmasının teslim şartının gerçekleştiğini gösterdiği savunulmuş ve Bölge Adliye Mahkemesince bu şekilde başka bir tesisten faydalandırmayla teslimin gerçekleştiği gerekçesiyle yazılı şekilde karar verilmiştir. Oysa bir başka tesiste gerçekleşen konaklamanın, sözleşmeye bağlı bir hediye tatil hakkı olarak sunulduğu, davalının bir anlamda tüketiciyi sözleşme yapmaya ikna etmek için kullandığı bu yöntemin davalıyı teslim borcundan kurtarmayacağı ve zilyetliğin devri anlamı taşımadığı açıktır.
30. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen bozma kararına uymak gerekirken yazılı gerekçeyle direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
31. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesi gereğince BOZULMASINA,
Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca direnme kararını veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
02.10.2024 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.